ठाण्यात म्हाडाने वाटली अतिरिक्त एफएसआयची विकासकांना खैरात

बांधकाम व्यावसायिकांच्या फायद्यासाठी म्हाडा आणि पालिकेचे रेड कार्पेट; बांधकाम नियमित करण्यासाठी ‘प्रो राटा’ची सोईस्कर आकडेमोड; फायदयाचे धोरण ठरणार वादग्रस्त

संदीप शिंदे ।

मुंबई : वर्तकनगर येथील म्हाडा वसाहतींच्या पुनर्विकासासाठी परिशिष्ट आरनुसार १५ टक्के प्रोत्साहनपर (इन्सेंटिव्ह) एफएसआय देता येणार नाही, असे स्पष्टीकरण राज्य सरकारने दिल्यानंतर सुमारे ७० हजार चौरस फुटांच्या अतिरिक्त एफएसआयची खैरात वाटणाऱ्या म्हाडा आणि ठाणे पालिकेचे पितळ उघडे पडले होते. परंतु, त्यानंतर आता प्रो राटा एफएसआयचे सुधारित गणित मांडून हे अतिरिक्त बांधकाम नियमित करण्याचा सपाटा म्हाडा आणि ठाणे पालिकेने लावला आहे. बिल्डरना कोट्यवधी रुपयांचा फायदा मिळवून देणारे हे धोरण वादग्रस्त ठरण्याची चिन्हे आहेत.

धोकादायक इमारतींचा पुनर्विकास करताना विकास नियंत्रण नियमावलीतील तरतुदीनुसार अतिरिक्त एफएसआय मंजूर केला जातो. तो केवळ भाडेकरूंचे वास्तव्य असलेल्या इमारतींसाठीच असून, त्यांनी व्यापलेल्या क्षेत्रफळाच्या १५ टक्केच दिला जातो. इमारतीतल्या भाडेकरूंच्या हक्कांना बाधा येऊ नये हा त्यामागचा उद्देश आहे. मात्र, म्हाडाच्या इमारतींमध्ये मालकी हक्काची घरे असल्याने त्यांना हा एफएसआय लागू होत नाही. तसेच, म्हाडा इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी २.५ एफएसआय दिला जातो. त्यामुळे टीडीआर, प्रोत्साहनपर एफएसआय किंवा प्रीमियम आकारून एफएसआय देण्याची तरतूदसुद्धा कायद्यात नाही. मात्र, त्यानंतरही परिशिष्ट आरनुसार १५ टक्के इन्सेंटिव एफएसआय द्यावा, असे पत्र म्हाडाने ठाणे महापालिकेला दिले होते. त्याचाच आधार घेत पालिकेनेही वर्तकनगर येथील २० पुनर्विकास प्रस्तावांना तब्बल ७० हजार चौरस फुटांच्या प्रोत्साहनपर एफएसआयची खैरात वाटली आहे.
१२ डिसेंबर, २०१८ मध्ये राज्य सरकारच्या नगरविकास विभागाने ठाणे महापालिकेला पत्र पाठवून म्हाडा इमारतींसाठी हा प्रोत्साहनपर एफएसआय अनुज्ञेय नसल्याचे स्पष्ट केले. त्यानंतर ठाणे महापालिका, म्हाडा आणि विकासकांच्या संगनमताने शिजलेला हा घोटाळा चव्हाट्यावर आला होता. मे, २०१९मध्ये पालिकेने या इमारतींचे आराखडे रद्द करण्याची घोषणा करून कुणालाही प्रोत्साहनपर एफएसआय दिला जाणार नाही, असेही स्पष्ट केले होते. त्यामुळे विकासकांची भलतीच कोंडी झाली होती. परंतु, ही वादग्रस्त बांधकामे नियमित करण्यासाठी म्हाडाच्या अधिकाऱ्यांनी नवी शक्कल लढवून विकासकांवरील कृपाछत्र कायम असल्याचे सिद्ध केले आहे.

‘इन्सेंंटिव’ नसेल तर वाढीव ‘प्रो राटा’ द्या!
वर्तकनगर म्हाडा अभिन्यासाची गॅक्सो कंपनीची जागा केमिकल झोनमध्ये होती. तो झोन १५ जून, २०१५ रोजी रद्द झाला आहे. तसेच, ११ हजार ३८४ चौ.मी. क्षेत्राचे सातबारा म्हाडाच्या नावे झाले आहेत. त्या दोन्ही ठिकाणी २.५ एफएसआय अनुज्ञेय करावा. त्यामुळे ६.६१ चौरस मीटरचे अतिरिक्त प्रो राटा क्षेत्र म्हाडाला वितरणासाठी उपलब्ध होईल. परिशिष्ट आर नुसार दिलेल्या प्रोत्साहनपर एफएसआय देता येत नसल्याने ते क्षेत्र या वाढीव प्रो राटा क्षेत्रात समायोजित करावे, अशी शिफारस म्हाडा कोकण मंडळाचे माजी मुख्य अधिकारी माधव कुसेकर यांनी पालिकेला केली आहे. त्याआधारे विकासक बांधकामे नियमित करण्याचे प्रस्ताव सादर करत असून, पालिकेनेसुद्धा बांधकामे नियमित करण्याचा धडाका लावला आहे.

कोट्यवधी रुपयांच्या नफ्याचा मार्ग मोकळा?
च्पालिकेने प्रोत्साहनपर एफएसआयच्या माध्यमातून बेकायदा पद्धतीने मंजूर केलेले ७० हजार चौरस फुटांचे बांधकाम प्रो राटाच्या नव्या धोरणानुसार नियमित केले जात आहे.
च्या भागांतील घरांचे भाव आणि बांधकाम व्यावसायिकांच्या फायद्याचे गणित मांडल्यास प्रति चौरस फूट किमान पाच हजार रुपये फायदा होऊ शकतो. त्यामुळे २० इमारतींचा पुनर्विकास करणाºया विकासकांना किमान ३० ते ३५ कोटींचा अतिरिक्त नफा मिळणार असून प्रस्तावांच्याही पथ्यावर पडणारा आहे. हा प्रो राटा १५ टक्के प्रोत्साहनपर एफएसआयपेक्षाही जास्त आहे हे विशेष!

म्हाडाची सुधारित आकडेमोड (क्षेत्र चौ.मी.मध्ये)
इमारतींचा परिशिष्ट आरप्रमाणे वाढीव प्रो राटाने
तपशील मंजूर क्षेत्र दिलेले क्षेत्र
३२ सदनिका १४५.३१ २११.५२
४० सदनिका २०८.८२ २५४.४०
८० सदनिका ३७५.१३ ५२८.८०