पुनर्विकासाकरिता नियामक मंडळ आवश्यक का आहे?

ज्या शहरात मेट्रो बांधल्या जात आहेत, तिथे ट्रान्झिट ओरिएन्टेड डेव्हलपमेंटची देखील तरतूद आहे. ज्यात मेट्रो लाइनच्या ५०० मीटरच्या आत वाढीव एफएसआय मंजूर होतो. ही प्रक्रिया योग्यच आहे.

- सीताराम कुंटे
माजी मुख्य सचिव 

हाराष्ट्राच्या शहरी भागात जुन्या इमारती तोडून नवीन इमारती बांधण्याचा प्रकार सुरू आहे. त्याकरिता शासनाने वेगळे असे नियामक मंडळ स्थापन करावे किंवा कसे याबाबत माझा अभिप्राय येथे मांडत आहे. अलीकडच्या काळात जुन्या आणि जीर्ण इमारती पाडून आणि पुनर्विकासाच्या संदर्भात विकास नियंत्रण नियमावलीमध्ये अंतर्भूत उदार धोरणाचा, प्रामुख्याने वाढीव एफएसआयचा फायदा घेऊन आधुनिक इमारती बांधण्यात येत आहेत. 

ज्या शहरात मेट्रो बांधल्या जात आहेत, तिथे ट्रान्झिट ओरिएन्टेड डेव्हलपमेंटची देखील तरतूद आहे. ज्यात मेट्रो लाइनच्या ५०० मीटरच्या आत वाढीव एफएसआय मंजूर होतो. ही प्रक्रिया योग्यच आहे. कारण, त्यातून शहरांचे नवीनीकरण होते. मात्र, अनेक कारणांमुळे पुनर्विकासाचा गाडा रखडतो. वाद उद्भवतात. त्यांवर तोडगा काढणारी प्रभावी यंत्रणा आज अस्तित्वात नाही. 

सर्वात प्रथम जमिनीच्या मालकीचा वाद उद्भवतो. बहुतेक सोसायट्यांकडे जमिनीची मालकी नसते. मालकाला शोधण्यासाठी सोसायटीच्या लोकांची धडपड सुरू होते आणि मालक हयात नसेल, तर त्याच्या वारसांना शोधण्याचा प्रयत्न करावा लागतो. डिम्ड कन्व्हेयन्सचा कायदा असला, तरीही त्यासाठी लागणारी कागदपत्रे तयार नसल्याने बराच कालावधी निघून जातो. जमिनीच्या संदर्भात महसुली अभिलेख देखील बऱ्याच वेळा संदिग्ध असतात. परिणामी प्रकल्प सुरू होण्यात अडचणी येतात. 

बऱ्याच प्रयत्नांती जमिनीच्या मालकीचा प्रश्न सुटतो व गरजेनुसार डीम्ड कन्व्हेयन्स मिळते. त्यानंतर सोसायटीचे सभासद किती?, त्यांच्या वाट्याचे क्षेत्र किती? ही निश्चिती करताना अडचणी येतात. सदनिकांची खरेदी-विक्री झालेली असल्यास त्या व्यवहारांची साखळी (चेन ऑफ ट्रॅन्झॅक्शन्स) उपलब्ध होत नाही. जुन्या काळी कमी स्टॅम्प ड्युटी भरून व्यवहार झाला असेल, तर गुंतागुंत वाढत जाते. त्यानंतर सभासद व बिल्डरांमध्ये वाटाघाटी होतात. त्यातून सभासदांमधले वाद चव्हाट्यावर येतात. 

सोसायटीऐवजी लोक अपार्टमेंट या व्यवस्थेत राहत असतील, तर सुरुवातीला डीम्ड कन्व्हेयन्सची तरतूदच नसायची म्हणून अडचणी यायच्या. मात्र, काही वर्षांपूर्वी कायद्यात सुधारणा करून ती तरतूद करण्यात आली. यानंतरच्या प्रक्रियेत  वाटाघाटीदरम्यान पुनर्बांधणीचा कालावधी, राहण्याची पर्यायी व्यवस्था, त्या कालावधीत बिल्डरांनी द्यावयाचे भाडे व नवीन बांधलेल्या इमारतीत सभासदांना मिळणारे क्षेत्रफळ इ. बाबत चर्चा होतात. अनेकदा सभासदांच्या अवाजवी मागण्या वा बिल्डरच्या आडमुठेपणामुळे बोलणी फिस्कटतात. या प्रकारांमुळे पुनर्विकास बराच रखडतो. परिणामी सभासदांचे हाल होतात आणि व्यावसायिकालाही कर्ज, व्याज आणि वाढत जाणाऱ्या किमतींमुळे नुकसान सोसावे लागते.

२००८-२००९ दरम्यान महाराष्ट्र गृहनिर्माण धोरण लागू करण्याची प्रक्रिया चालू होती. त्यातील एक महत्त्वाचा मुद्दा होता रियल इस्टेट क्षेत्राकरिता नियामक संस्था स्थापन करण्याबाबत. मी तेव्हा गृहनिर्माण विभागाचा प्रधान सचिव होतो आणि मोठ्या हिरीरीने अशा नियामक संस्थेची कशी आवश्यकता आहे याविषयी वेगवेगळ्या व्यासपीठांवर माझे मत व्यक्त करीत होतो. त्याला काही जणांचे समर्थन मिळायचे, तर बिल्डरांच्या संस्थांकडून विरोध व्हायचा. ही नियामक यंत्रणा ‘रेरा’ या नावाने कालांतराने अस्तित्वात आली खरी, पण त्याची व्याप्ती नवीन प्रकल्प किंवा फारतर पुनर्विकास योजनेतील विक्री घटकांपुरती सीमित राहिली. पुनर्विकासाच्या संदर्भात ‘रेरा’ला अधिकार नाहीत. झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेंतर्गत पुनर्वसन प्रकल्पांवर देखरेख ठेवण्यासाठी एसआरए संस्था आहे, तर पात्र/अपात्रतेबाबतीत वाद मिटवण्यासाठी उच्चस्तरीय समिती आहे. 

मुंबईतील जुन्या आणि मोडकळीस आलेल्या इमारतींकरिता मुंबई रिपेयर बोर्ड अस्तित्वात आहे. अशा परिस्थितीत पुनर्विकासाच्या सर्व प्रक्रियेचे नियमन करण्यासाठी एका प्राधिकरणाची गरज आहे, असे वाटते. ज्या प्रकारे ‘रेरा’मुळे गृहनिर्माण क्षेत्राला शिस्त लागली त्याच प्रकारे हे प्राधिकरण पुनर्विकास प्रक्रियेला शिस्त लावून प्रकल्पांना गतिमान करू शकते. यावर शासन स्तरावर व जाणकार लोकांमध्ये चर्चा व्हायला हवी.