सेस इमारत पुनर्विकासासाठी म्हाडा 'सक्षम' का हवे?

भाडेकरू देखील प्रस्ताव सादर करण्यास सहा महिन्यांत अपयशी ठरले तर म्हाडा हा पुनर्विकास आपल्या हाती घेऊन एखादी एजन्सी लावून करून घेऊ शकते.

-सीताराम कुंटे, माजी मुख्य सचिवअलीकडे 'म्हाडा'ला उपकर प्राप्त इमारतींच्या संदर्भात सक्षम प्राधिकरण म्हणून नियुक्त करावे, अशी मागणी जोर धरत आहे. जावेद अब्दुल रहमान अत्तर विरुद्ध म्हाडा प्रकरणात उच्च न्यायालयाने एक महत्त्वपूर्ण निकाल दिला आहे ज्याचा परिणाम उपकर प्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासावर होऊ शकतो. यामुळे 'म्हाडा'ला सक्षम प्राधिकरण नियुक्त करण्याची मागणी केली जात आहे.

उच्च न्यायालयाने हा निकाल जून २०२५ मध्ये दिला. याची पार्श्वभूमी प्रथम समजून घ्यावी लागेल. उपकर प्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासाची प्रक्रिया बरीच गुंतागुंतीची असते, त्यात जमीनमालकांचे अधिकार, भाडेकरूचे अधिकार, म्हाडा, मुंबई पालिका इत्यादी प्राधिकरणातील निर्णय प्रक्रिया यामुळे बराच कालावधी लागतो. ही प्रक्रिया गतिमान व्हावी, याकरिता शासनाने डिसेंबर २०२२ मध्ये कलम ७१-अ अन्वये म्हाडा कायद्यात दुरुस्ती केली, उपकर प्राप्त इमारतीच्या पुनर्विकासाकरिता कालबद्ध कार्यक्रमाची तरतूद यात करण्यात आली आहे. 

या सुधारित कायद्यानुसार म्हाडाच्या अनेक कार्यकारी अभियंत्यांनी १३५ प्रकरणात घेतलेले निर्णय व काढलेल्या नोटिसांवरील निकालात न्यायालयाने म्हाडाला निरस्त व स्थितीत ठेवायला भाग पाडले आहे. याशिवाय या सर्व प्रकरणात दोन निवृत्त न्यायमूर्तीची एक समिती नेमली असून या सर्व प्रकरणातील कागदपत्रांची छाननी करावी, असे देखील आदेश दिले आहेत.

कलम ७१-अ च्या तरतुदी नुसार महापालिका किंवा म्हाडाच्या सक्षम अधिकाऱ्यांनी एखादी उपकर प्राप्त इमारत राहण्यास धोकादायक ठरविली व तशी नोटीस काढली तर त्या दिनांकापासून सहा महिन्यांच्या आत मालकानी भाडेकरूंपैकी किमान ५१% सहमती प्राप्त करून पुनर्विकासाचा प्रस्ताव सादर केला पाहिजे, तसे न केल्यास पुढील सहा महिन्यांच्या आत भाडेकरू ५१% सहमतीसह पुनर्विकासाचा प्रस्ताव देऊ शकतात. 

भाडेकरू देखील प्रस्ताव सादर करण्यास सहा महिन्यांत अपयशी ठरले तर म्हाडा हा पुनर्विकास आपल्या हाती घेऊन एखादी एजन्सी लावून करून घेऊ शकते. यात भूमालकाला मोबदला देण्यात येईल, अशी देखील तरतूद आहे. या तरतुदीवरून असे दिसते की, म्हाडाने एकदा नोटीस दिली की, इमारत धोकादायक आहे, की मग मालक, भाडेकरू सगळ्यांची लगबग सुरू होते. त्यात प्रसंगी भूमालकाचे विकासाचे हक्क हिरावले जाऊ शकतात.

जर सहा महिन्यांत आवश्यक ती पूर्तता केली नाही तर आणि नंतर भाडेकरूंचे देखील पुनर्विकासाचे हक्क हिरावून घेतले जाऊ शकतात. जर भाडेकरू प्रस्ताव सादर करू शकले नाही तर आणि शेवटी म्हाडा नेमेल तो विकासक आणि त्यातून मिळेल ते पुनर्वसन अशी स्थिती होती. या कलम ७१-अ संदर्भात कायद्याच्या तरतुदीमध्ये एक उणीव राहून गेली, ज्यामुळे ९३५ प्रकरणांत पुढील प्रक्रिया क थांबली आहे. ती म्हणजे सक्षम प्राधिकारी कोण हे परिभाषित केलेले नाही.

कलम ७१-अ मध्ये म्हटले आहे की म्हाडाचा सक्षम प्राधिकारी एखादी इमारत धोकादायक असल्याचे ठरवून नोटीस काढू शकतो, म्हाडा कायद्यात सक्षम अधिकारी जो परिभाषित केला आहे तो एखादा उपजिल्हाधिकारी किंवा घे न्यायाधीश असू शकतो. मात्र, म्हाडाने प्र कार्यकारी अभियंत्यांमार्फत १३५ नोटिसा के काढल्या, जे कायदेशीर नसल्याचे दिसते. प्र मात्र, म्हाडा कायद्यानुसार सक्षम अ प्राधिकारी हे अनधिकृत कब्जा ठेवणाऱ्यांना निष्कासित करण्यासाठी घे नेमलेले आहेत. त्यांच्याकडे एखादी इमारत जीर्ण झाली आहे, धोकादायक आहे किंवा नाही हे ठरवण्यासाठी तांत्रिक ज्ञान नाही, ते ज्ञान अभियंत्याकडेच उपलब्ध आहे; परंतु अभियंत्यांना गॅझेट काढून सक्षम प्राधिकारी घोषित केलेले नाही.

तसे केल्याशिवाय ते अभियंते नोटिसा कशा काय काढू शकतात? हा कायदेशीर मुद्दा उपस्थित झाला आहे. शिवाय अशी देखील शक्यता आहे की, काही अभियंत्यांकडून पदाचा किंवा अधिकाराचा दुरुपयोग होऊ शकतो. इमारत धोकादायक नसली तरीही धोकादायक ठरवून सर्वाच्या जीवनात अनिश्चितता आणली जाऊ शकते. वरीलप्रमाणे कायद्यातील उणीव आणि पदाच्या दुरुपयोगाच्या आशंका म्हणून कदाचित न्यायालयाने कणखर भूमिका घेतली आहे असे दिसते. 

पुनर्विकासाच्या प्रक्रिया गतिमान करण्यासाठी शासनाने केलेली कायद्यातील दुरुस्ती ही सक्षम प्राधिकारी यांची नीट व्याख्या न झाल्याने अडचणीत आली आहे. न्यायालयाद्वारे छाननी पूर्ण झाल्यानंतर त्यातून धडा घेऊन सक्षम प्राधिकारीबाबतचा संभ्रम दूर करावा, अशी अपेक्षा आहे.