विशेष लेख: प्रतिक्षेत असलेल्या जुन्या इमारतींच्या रि-डेव्हलपमेंटचे अडलेले घोडे कधी धावेल?

राज्यात एक लाख ३० हजारांवर नोंदणीकृत सोसायट्या पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत. या प्रक्रियेतल्या किचकट अडथळ्यांनी अनेकांची वाट अडवून धरली आहे.

श्रीनिवास नागे, वरिष्ठ वृत्तसंपादक, लोकमत, पिंपरी-चिंचवड

देशभरातील सहकारी संस्थांची एकूण संख्या आठ लाख, तर राज्यातील संख्या सव्वादोन लाखावर. त्यात सहकारी गृहनिर्माण संस्था (हाऊसिंग सोसायटी) सव्वा लाखावर, तरीही या सोसायट्यांना सहकारात स्थान नव्हते. त्यामुळे २०१९ मध्ये कायद्यात स्वतंत्र प्रकरण तयार करण्यात आले; पण गेल्या सहा वर्षांत त्याचे नियमच जाहीर करण्यात आलेले नाहीत. दोन लाखांवर असलेल्या अपार्टमेंटचा कायदाही नुसता चर्चेचाच राहिला. सहकार कायद्यातील किचकट प्रकरणांमुळे ३०-४० वर्षे जुन्या सोसायट्यांच्या स्वयंपुनर्विकासात अडथळे येताहेत, असे राज्याचे मुख्यमंत्री आणि केंद्रीय सहकार राज्यमंत्रीच म्हणाले आहेत. नोंदणीकृत गृहनिर्माण सोसायट्या आणि अपार्टमेंट्सच्या महासंघाने नुकतीच मुख्यमंत्र्यांपुढे दुखणी मांडली. सहकार कायद्यातील २०१९ मधील आदेशाची शून्य अंमलबजावणी व सोसायट्यांच्या स्वयंपुनर्विकासाला बसलेली खीळ, हे त्यांचे सर्वांत ठुसठुसणारे दुखणे. 

साधारणत: ३० ते ४० वर्षे जुन्या-जीर्ण इमारतींचा पुनर्विकास करावा लागतो. पुणे, मुंबई, नवी मुंबई, ठाणे, नाशिक आदी शहरांतील एक लाख ३० हजारांवर (४० टक्के) नोंदणीकृत सोसायट्या, अपार्टमेंट्स पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत. ही तशी जुनीच संकल्पना. पारंपरिक विकास मॉडेलमध्ये गृहनिर्माण संस्था आणि बिल्डर यांच्यात करार होत. ज्यात नव्याने सदनिका बांधून खरेदीदारांना त्या फार कमी अतिरिक्त फायद्यांसह हस्तांतरित केल्या जात. बिल्डरांनी वाढीव चटई निर्देशांकाचा (एफएसआय) वापर करून अतिरिक्त सदनिका, दुकाने बांधली आणि विकली. त्यात बक्कळ फायदा कमावला. त्यावर उपाय शोधण्यातून स्वयंपुनर्विकास ही संकल्पना पुढे आली.  बिल्डर नेमण्याऐवजी स्वत:च इमारतींचा विकास केल्यास ग्राहकांना परवडणाऱ्या दरात सदनिका मिळतात. ताबाही लवकर मिळतो आणि वाढीव एफएसआयचा फायदा घेत नवीन अतिरिक्त सदनिका विक्रीतून नफा मिळतो; पण या स्वयंपुनर्विकासासाठी वित्तपुरवठा कोण करणार?

महासंघाच्या रेट्यानंतर राज्य सरकारने २०१९ मध्ये सोसायट्यांना वित्तपुरवठा करण्याचा निर्णय घेतला; पण अडचणींत आणखी भर पडली. कारण राष्ट्रीयीकृत, सहकारी बँकांना कर्जपुरवठ्याची मुभा दिली. मुंबईत हा प्रश्न जटिल झाल्याने मुख्यमंत्र्यांनी स्वयंपुनर्विकास करणाऱ्या सोसायट्यांना पहिली तीन वर्षे प्रीमियमवर कोणतेही व्याज द्यावे लागणार नाही, असे जाहीर केले. शिवाय राज्य बँकेकडून स्वयंपुनर्विकासासाठी १५०० कोटी दिले, पण ही मदत तुटपुंजी ठरली. त्यामुळे राष्ट्रीय सहकार विकास महामंडळाकडे (एनसीडीसी) हात पसरण्याशिवाय पर्याय राहिला नाही. ‘एनसीडीसी’कडून सहकारी साखर कारखाने, सूतगिरण्यांना कर्ज मिळते, पण गृहनिर्माण सोसायट्यांना मिळत नाही. कारण या सोसायट्या प्रामुख्याने शहरी भागातील असल्यामुळे असे कर्ज शहरातील संस्थांना देता येत नाही!  

दुसरे दुखणेही आहेच.  इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर बिल्डरने भूखंडाची आणि इमारतीची मालकी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेकडे सुपुर्द करणे म्हणजे अभिहस्तांतरण. सोसायटीचे मानीय अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) झालेले असेल तरच पुनर्विकासासाठी मंजुरी मिळते. शिवाय वाढीव ‘एफएसआय’सारखे अन्य लाभ मिळतात. इमारतीतील ६० टक्के सदनिकांचा ताबा दिल्यानंतर बिल्डरने सोसायटीची नोंदणी करून देणे बंधनकारक असते. त्यानंतर चार ते सहा महिन्यांत जमिनीची-इमारतीची मालकी सोसायट्यांकडे  देणेही बंधनकारक असते. त्याकडे  बिल्डर कानाडोळा करतात. जमिनीची-इमारतीची मालकी त्याच्याकडेच असल्याने वाढीव एफएसआयचा फायदा त्यालाच मिळतो. इमारतीच्या मोकळ्या जागेत अन्य बांधकामही करता येते. यामुळे बरेच बिल्डर स्वतः कन्व्हेयन्स करून देत नाहीत किंवा याबाबत सोसायट्यांना अंधारात ठेवतात. 

अशा सोसायट्यांना दिलासा देण्यासाठी  स्वयंपुनर्विकासासाठी तयार असलेल्या गृहनिर्माण संस्थांना जमिनीची मालकी देण्यासाठीची डीम्ड कन्व्हेयन्स प्रक्रिया अर्ज केल्यानंतर महिनाभरात पूर्ण करण्याचे सरकारने जाहीर केले. भोगवटा प्रमाणपत्र नसले तरी इमारतीचे दायित्व स्वीकारण्याचे स्वप्रमाणपत्र देऊन सोसायट्यांना अभिहस्तांतरण करता येणार आहे. पण सोसायट्यांना सरकारी कार्यालयांत हेलपाटे मारावे लागतात, त्याचे काय? डीम्ड कन्व्हेयन्ससाठी सहकार, भूमी अभिलेख, नोंदणी व मुद्रांक शुल्क या तीन विभागांचा संबंध येतो. या कार्यालयांत अर्ज करण्याची प्रक्रिया तीन महिन्यांत ऑनलाइन करण्याची ग्वाही मुख्यमंत्र्यांनी दिली आहे. ती पूर्णत्वास आली तरच घरांसाठी धडपडणाऱ्या मध्यमवर्गीयांना दिलासा मिळेल.

shrinivas.nage@lokmat.com