पुनर्विकासासाठी जाण्याची योग्य वेळ कोणती?, सभासदांनी कोणते मुद्दे विचारात घेतले पाहिजे?, जाणून घ्या!

वाढत्या लोकसंख्येमुळे जागेची होत असलेली मोठ्या प्रमाणावरील मागणी सामावून घेण्यासाठी हाच एकमेव पर्याय आहे असे वाटते.

-रमेश प्रभू, गृहनिर्माण अभ्यासक

अलीकडे, अतिरिक्त जागेची वाढती गरज आणि नियम व विनियमांत वारंवार होणारे सकारात्मक बदल यामुळे जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारतींच्या पुनर्विकासाला वणव्यासारखी गती प्राप्त झाली आहे. हा कल आता मोठ्या प्रमाणात स्वीकारण्यात येत आहे, कारण वाढत्या लोकसंख्येमुळे जागेची होत असलेली मोठ्या प्रमाणावरील मागणी सामावून घेण्यासाठी हाच एकमेव पर्याय आहे असे वाटते. मोठ्या लोकसंख्येला घरे पुरविण्याचे अंतिम उद्दिष्ट साध्य करण्याचा हा अधिक व्यवहार्य मार्ग आहे.

पुनर्विकासाचा अर्थ-

संरचनेच्या बाबतीत "पुनर्विकास" म्हणजे विद्यमान जुनी संरचना / इमारत पाडणे  आणि त्याच्या जागी वेगवेगळे आकार असलेली व बहुधा अतिरिक्त मजले व जागा असलेली नवीन चांगली संरचना / इमारत बांधणे. या प्रकारचा बदल जुन्या इमारतीच्या जागी उभ्या राहणाऱ्या अगदी नवीन कोऱ्या करकरीत इमारतीनेच साध्य करता येतो- अशा रूपांतरणाचा मुख्य फायदा असा आहे की] इमारतीच्या संरचना नवीन असल्यामुळे मोठ्या दुरुस्तीचा खर्च जवळजवळ कमी होतो-  पुनर्विकासात वापरलेल्या सामानाची गुणवत्ता हि चांगल्या दर्जाची आहे असे गृहीत धरल्यास, संस्थेला खात्री देता येते की, पुढील किमान १५ ते २० वर्षे कोणत्याही मोठ्या दुरुस्त्या किंवा देखभालीची संस्थेला काळजी करण्याची मुळीच गरज नाही, मात्र पुनर्विकास व्हायला हवा. जुन्या इमारतीच्या जागी नवीन इमारतीचे पुनःस्थापन हे खरोखरच अवाढव्य आणि जिकरीचे काम आहे. प्रारंभी हे काम त्रासदायक दिसून येते, परंतु तितकेसे ते गुंतागुंतीचे नाही. जर संस्थेच्या सभासदांनी शांतपणे संपूर्ण पारदर्शकपणे योग्य कार्यपध्दती अवलंबली आणि सर्व सभासदांना विश्वासात घेऊन संलग्नशिल दृष्टीकोन ठेवून काम करावे.

पुनर्विकासासाठी जाण्याची योग्य वेळ-

-पुनर्विकासाचा पहिला निकष असा आहे कि, इमारत संरचना मोडकळीस आलेल्या स्थितीत असावी किंवा हळूहळू मोडकळीस येण्याच्या स्थितीत     येत असावी तसेच त्याची दुरुस्ती आर्थिकदृष्ट्या शक्य नाही, याची खात्री करून घेण्यासाठी संरचनात्मक लेखापरीक्षण करून घेणे गरजेचे आहे.  

-पुनर्विकासासाठी दुसरा निकष असा आहे की, इमारत तिला स्थानिक प्राधिकरणाकडून भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्याच्या दिनांकापासून ३० वर्षे  जुनी असावी. भोगवटा प्रमाणपत्र नसेल तर स्थानिक प्राधिकरणाने इमारतीला प्रथम कर निर्धारण केल्याच्या दिनांकापासून ३० वर्षे जुनी  असावी. तरच विकास नियंत्रण आणि प्रवर्तन विनियमनात विहित केल्याप्रमाणे एफ.एस.आय. सारख्या लाभांचा उपयोग करून घेता येतो.

पुनर्विकासासाठी कोणताही निर्णय घेण्याअगोदर- गृहनिर्माण संस्थांच्या सभासदांनी खालील मुद्दे विचारात घेणे आवश्यक आहे-

-जर इमारतीची संरचना चांगल्या स्थितीत असेल आणि / किंवा आर्थिकदृष्ट्या किंवा कमी पैशात ती पूर्ववत करण्यायोग्य असेल तर,     गृहनिर्माण संस्थांनी अधिक एफ.एस.आय./टी.डी.आर. या लाभांचा फायदा घेण्यासाठी घाईघाईत पुनर्विकासाचा निर्णय घेऊ नये.
-गृहनिर्माण संस्थांच्या अनेक सभासदांच्या वाढत्या परिवारांचा विचार करून महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० च्या कलम ७९-अ अन्वये दिनांक ४ जुलै, २०१९ रोजीच्या शासन निदेशानुसार पुनर्विकासाचा निर्णय विशेष सर्वसाधारण सभेत बहुसंख्येने घेण्यात यावा असे नमूद  केले आहे.
-संस्थेने प्रथम संरचना लेखापरीक्षण अहवाल मिळवावा. हा अहवाल घोषित करतो की, इमारत ही आर्थिकदृष्ट्या दुरुस्तीच्या पलीकडे  आहे आणि ती मोडकळीस आलेली आहे, त्यानंतरच फक्त महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० च्या कलम ७९-अ अन्वये  महाराष्ट्र शासनाने दिनांक ४ जुलै, २०१९ रोजी प्रस्तुत केलेल्या निर्देशात उपबंधित असल्याप्रमाणे पुनर्विकासासाठी गृहनिर्माण संस्था निर्णय घेऊ शकते.
-पुनर्विकासातील सर्व गैरफ़ायदे, आव्हाने जसे की, एकाच भूखंडात वाढणाऱ्या गाळ्यांची संख्या ज्यामुळे दाटीवाटी होऊ शकते, परिणामी बहुतकरून कमी मैदानी मोकळी जागा, कमी नैसर्गिक प्रकाश  खेळती हवा, इमारतींच्यामध्ये कमी मोकळ्या जागा, जुन्या व नवीन सभासदांमध्ये मतभेद, पायाभूत सुविधा आणि पर्यावरणावर अधिक ताण या गोष्टींचाही सभासदांनी विचार करावा.
-जर आर्थिकदृष्ट्या शक्य असेल तर विद्यमान गाळेधारकांनी बांधकाम खर्च सामान वाटून घेऊन पुनर्विकास करता येतो, ज्यामुळे त्यांना स्वतःलाच अतिरिक्त खोल्या आणि / किंवा जागा यांचा अधिक लाभ मिळेल. जसे की, उद्वाहन, वाहनतळ, आरोग्यकेंद्र इ. आणि ते सुद्धा अतिरिक्त गाळयांच्या  खुल्या बाजारात विक्री न करता हे शक्य होते.
-सभासदांनी एकाच भूखंडातील छोट्या खोल्यांपेक्षा प्रशस्त खोल्यांचा विचार करावा.