आमच्या इमारतीचे ‘रिडेव्हलपमेंट’ : आमचे आम्हीच करू!

जुन्या इमारतींचा स्वयंपुनर्विकास करू इच्छिणाऱ्या रहिवाशांच्या अडचणी सोडविण्यासाठी राज्य सरकारने गृहनिर्माण नियमात बदल प्रस्तावित केले आहेत.

संदीप प्रधान, वरिष्ठ सहायक संपादक, लोकमत, ठाणे

सदाशिवराव सावंत यांना शिवसेनेच्या आंदोलनामुळे बँकेत नोकरी मिळाली. सावंत व त्यांचे दोन भाऊ चाळीतील दोन खोलीतच संसार करत होते. त्यावेळी घराकरिता अंधेरी भागात भूखंड उपलब्ध असल्याची माहिती मिळाली. अंधेरीत तेव्हा फारशी लोकवस्ती नव्हती. 

सावंत यांनी आपल्या बँकेतील सहकारी, परिचित यांना गोळा करून कलेक्टरचा भूखंड मिळवला आणि त्यावर आर्थिक जुळवाजुळव करून सहकारी गृहनिर्माण सोसायटीची इमारत उभारली. 

१९७० व १९८० च्या दोन दशकांत वेगवेगळ्या शासकीय संस्थांकडून भूखंड घेऊन अनेकांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्था उभ्या केल्या. सावंत यांची इमारत आज एकदम मोक्याच्या ठिकाणी उभी आहे. लोकांनी एकत्र येऊन चालवलेली गृहनिर्माणाची ही सहकार चळवळ १९९५ पासून लोप पावली. एफएसआय, टीडीआर याबाबतच्या नियमांत मोठे बदल झाले. 

१९९५ पासून २०१५ पर्यंत, तर गृहनिर्माणातील तुफान नफा पाहून ‘बिल्डर’ नावाच्या व्यवस्थेने घरबांधणीचा ताबा घेतला. घरबांधणीचा अनुभव असलेले जसे या क्षेत्रात उतरले तसे हवशेनवशे हेही बिल्डर झाले. गृहनिर्माणातील सहकार, सौहार्द, सहवास संपल्याने अनेक सोसायट्या, कॉम्प्लेक्स, टॉवरमध्ये आता शेजार आहे, पण सोबत नाही. मूळात संवाद नाही. 

ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्था कायद्याने १९६० पासून सर्वसामान्यांकरिता घर उभारणी सुरू झाली, त्याचा मूळ हेतू हरवला. २०१९ मध्ये सरकारने या कायद्यात बरेच मोठे बदल केले. मात्र, गेली सहा वर्षे या कायद्यातील तरतुदींच्या अंमलबजावणीचे नियम तयार केले नाहीत. सहकार खात्याने अलीकडेच हे नियम प्रसिद्ध केले व त्यावर हरकती, सूचना मागवल्या आहेत. हे नियम होऊ नये याकरिता बिल्डर लॉबीचा दबाव होता का? सहा वर्षांच्या विलंबास सहकार विभाग जबाबदार की विधि व न्याय विभाग? या प्रश्नांची उत्तरे गुलदस्त्यात आहेत. 

या नियमावलीचा हेतू हा गृहनिर्माण संस्थांना स्वयंपुनर्विकासाकरिता प्रोत्साहित करणे हाच आहे. मुंबई, ठाणे, कल्याण, डोंबिवली, नवी मुंबई येथील शेकडो इमारती उभ्या राहून ३० ते ४० वर्षे पूर्ण झाली आहेत. पुनर्विकास (परिचित शब्द ‘रिडेव्हलपमेंट’) ही येत्या पाच-दहा वर्षांत या इमारतींची गरज असेल. बिल्डर पुनर्विकासाच्या प्रकल्पांना आपल्याकडे वळवण्याकरिता धडपडत आहेत. मात्र शेकडो इमारतींचा  पुनर्विकास करायचा असतो, तेव्हा रहिवाशांनी एकत्र येऊन स्वयंपुनर्विकास करणे हाच अधिक लाभदायक मार्ग आहे. राज्य सरकारने स्वयंपुनर्विकासाला प्रोत्साहन देण्याकरिता आ. प्रवीण दरेकर यांच्या अध्यक्षतेखाली एक अभ्यास गट नियुक्त केला. मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांच्या प्रेरणेने हे पाऊल उचलले आहे. 

स्वयंपुनर्विकास करायचा, तर रहिवाशांपुढे दोन प्रश्न उभे राहतात. योजनेकरिता पैसा कुठून उभा करायचा? आणि इमारतीचे आराखडे व ना हरकत प्रमाणपत्रे मिळवण्याकरिता महापालिका व सरकारी कार्यालयांत धक्के कुणी खायचे? - याकरिताच स्वयंपुनर्विकास करणाऱ्या सोसायट्यांना व्याजमाफी व प्रिमियममध्ये सवलत देणे, जिल्हा व राज्य सहकारी बँकेने कर्ज देताना सबसिडी देणे, १० टक्के अतिरिक्त एफएसआय देणे, मंजुऱ्यांकरिता एक खिडकी योजना लागू करणे, अशी प्रोत्साहनात्मक पावले उचलण्याचा आग्रह दरेकर यांच्या अभ्यास गटाने उचलल्याचे तांत्रिक सल्लागार हर्षद मोरे सांगतात. 
मुंबई व परिसरात स्वयंपुनर्विकासाच्या माध्यमातून सध्या १५० इमारती उभ्या राहत आहेत. चेंबूर येथे १७ हजार चौ.मी. क्षेत्रफळाच्या भूखंडावरील १६८ कुटुंबे सदस्य असलेली सोसायटी स्वयंपुनर्विकास करीत आहे. ३००० ते ३२०० रुपयांच्या बांधकाम खर्चात ब्रँडेड ॲमिनिटीजचा वापर करून उभ्या राहणाऱ्या या इमारतीमधील मूळ रहिवाशांना ४५ ते ५० टक्के अतिरिक्त क्षेत्र वापरायला मिळू शकते. 

बिल्डरने पुनर्विकास केला, तर २० ते २५ टक्क्यांपेक्षा जास्त अतिरिक्त क्षेत्र देत नाही. सोसायटीला बिल्डर देतो, त्यापेक्षा तिप्पट रक्कम कॉर्पस फंड म्हणून मिळू शकते. कोरोना काळात अनेक बिल्डरांनी पुनर्विकास योजनेतील भाडेकरूंचे भाडे बंद केले. स्वयंपुनर्विकासात तशी शक्यताच नाही. सोसायटीचे पदाधिकारी होण्याचे लोकांच्या मनातील भय कमी करण्यास, तसेच थकबाकीदार सदस्यांना वेसण घालण्यात या नियमांनी हातभार लावला आहे.

सावंत यांच्या अंधेरीतील इमारतीच्या पुनर्विकासाकरिता एक बिल्डर व त्याचा राजकीय गॉडफादर प्रयत्नशील आहेत. मात्र, सावंत त्यांना विचारतात ‘बॉबी’ चित्रपटातील फॅशन जर आता पुन्हा केली जाऊ शकते, तर मीच ३५ वर्षांपूर्वी पुढाकार घेऊन उभारलेल्या इमारतीचा मीच स्वयंपुनर्विकास का करू शकत नाही? 
sandeep.pradhan@lokmat.com