मनोज गडनीस, विशेष प्रतिनिधी
मुंबईसह देशाच्या गृहनिर्मिती क्षेत्रात गेल्यावर्षापासून तेजीचे वारे वाहत आहेत. गेल्यावर्षी मुंबई शहरात दीड लाखांपेक्षा जास्त मालमत्तांची विक्री झाली. यामध्ये ८० टक्के प्रमाण हे घरांचे होते, तर २० टक्के प्रमाण हे व्यावसायिक कार्यालये, दुकानांचे गाळे यांचे होते. विशेष म्हणजे, २०२३ या वर्षामध्ये प्रत्येक महिन्यात मुंबईत सरासरी दहा हजारांपेक्षा जास्त मालमत्तांच्या विक्रीची नोंद झाली आहे. तर, २०२४ या वर्षाच्या पहिल्या चार महिन्यांत मालमत्ता विक्रीचा हाच ‘दसहजारी’ ट्रेन्ड कायम आहे. देशातील सर्वात महागडे आणि जगातील आठव्या क्रमांकाचे महागडे शहर मानल्या जाणाऱ्या मुंबईत मालमत्ता विक्रीत आलेली तेजी या मुद्द्याच्या खोलात जाऊन विचार करण्याची वेळ आली आहे.
यातील पहिला मुद्दा घरांची विक्री कशामुळे वाढत आहे? तर, याचे प्रमुख कारण म्हणजे, २०२२ ते २०२३ दरम्यान गृहकर्जावरील व्याजदरात जरी एकूण अडीच टक्क्यांची वाढ झाली असली, तरी त्यानंतर गेल्या सव्वा वर्षात व्याजदर स्थिरावले आहेत. व्याजदराचा शॉक अर्थव्यवस्थेने पचवला आहे. स्थिर व्याजदरामुळे लोक घरांच्या खरेदीचा विचार करत आहेत. तर, दुसरीकडे कोरोनानंतर अर्थव्यवस्थेवरील संकटाचे ढग आता विरून पुन्हा एकदा लोकांच्या खिशात आर्थिक स्थैर्य आले आहे. त्यामुळे गुंतवणुकीसाठी मालमत्ता खरेदीचा कल वाढीस लागला आहे. यासंदर्भातील आकडेवारी रंजक आहे, कारण मुंबईत ज्या घरांची विक्री झाली आहे, त्यामध्ये ४२ टक्के घरे ही दोन बीएचके, थ्री बीएचके आणि त्यापेक्षा मोठ्या आकारमानाची आहेत. ज्यांची घरे आजवर वन बीएचके होती त्यांनी कोविड काळाचा अनुभव आणि वर्क फ्रॉम होममुळे बदललेली कार्य संस्कृती विचारात घेत मोठ्या आकारमानाची घरे खरेदी केली आहे. त्यातच गेल्या काही वर्षांपासून मुंबईत जी पायाभूत सुविधांची विकासकामे सुरू आहेत, त्यापैकी काही प्रकल्प पूर्णत्वास गेल्यामुळे त्या अनुषंगाने देखील मालमत्ता खरेदी करण्याकडे लोकांचा कल वाढत असल्याचे विश्लेषण केले जात आहे.
एवढ्या मोठ्या प्रमाणावर मालमत्ता खरेदी करणारे लोक कोण आहेत आणि मोठ्या आकारमानांच्याच घरांची विक्री का होत आहे ?, लहान आकारमानांच्या घरांची बांधणी कमी का झाली आहे ?, ती कधी सुरू होणार ?, असे अनेक प्रश्न बांधकाम उद्योगातील तेजीच्या पॅटर्नचा अभ्यास केला, तर उपस्थित होतात. याचे सर्वसाधारण उत्तर असे आहे की, मुंबईत जमिनीच्या किमतींचे दर गगनाला भिडले आहेत. त्यात बांधकाम साहित्याच्या किमतीतदेखील वाढ झाली आहे. त्यामुळे लहान आकारमानांची घरे बांधणे बिल्डर मंडळींना परवडत नाही. प्रकल्प लहान असो वा मोठा, मेहनत जर तेवढीच आहे, तर मग मोठी घरे बांधून अधिक नफा का मिळवू नये, असा विचार होत आहे. या घरांची जी खरेदी होत आहे, त्यामध्ये ती प्रामुख्याने पहिले घर विकून दुसरे मोठे घर घ्यायचे, असा विचार करणारे लोक खूप आहेत. तर, मुंबईतील जागेतील गुंतवणूक दहा वर्षांत जवळपास ४० टक्क्यांचा परतावा देते आणि दुसरे घर खरेदी करून ते जर भाडेतत्वावर दिले, तर किमान ८ टक्क्यांच्या आसपास भाडे मिळते. त्यामुळे गुंतवणूकदारांना या गुंतवणुकीचा पर्याय अधिक भावतो. मात्र, आता दुसरीकडे समाजातील एक मोठा वर्ग असा आहे की, ज्याला वन रूम किचन किंवा वन बीएचके अर्थात किमान ५०० चौरस फुटांच्या आतील घर घ्यायचे आहे किंवा तेवढेच घेण्याची त्यांची क्षमता आहे. अशा लोकांची संख्या लक्षणीय आहे. परंतु, अशा लोकांच्या खिशाला परवडणारी घरे बांधण्याची मानसिकताच बिल्डर मंडळींची नाही. त्यामुळे या लोकांना अपरिहार्यपणे भाड्याच्या घरात राहावे लागत आहे. कल्याणकारी राज्याची संकल्पना मानल्या जाणाऱ्या आपल्या देशात या लोकांचा विचार कधी होणार? की, फक्त श्रीमंतांसाठीच नव्या घरांची निर्मिती होणार आहे?, याबद्दल धोरणात्मक निर्णय होणे गरजेचे आहे. टाऊनशिप प्रकल्पात काही घरे किमान आकारमानाची बांधण्याबद्दल एखादे धोरण सरकारी पातळीवरून करता येणार नाही का?, याचादेखील विचार आता व्हायला हवा.