सर्वच पुनर्विकासांत ५१ टक्क्यांची अट लागू करा, स्थावर मालमत्ता नियमन प्राधिकरणाकडे अधिकची जबाबदारी सोपवणे आवश्यक

सरकारने सर्वच प्रकारच्या पुनर्विकास प्रक्रियेत हा ५१ टक्के सभासदांच्या परवानगीचा निर्णय लागू केल्यास रहिवाशांमधील गोंधळ दूर होईल; आणि २०२२पर्यंत सर्वांसाठी घरकूल हे स्वप्न सत्यात उतरू शकेल, असा आशावाद ज्येष्ठ वास्तुविशारद रमेश प्रभू यांनी ‘लोकमत’कडे व्यक्त केला.

मुंबई : सरकारने सर्वच प्रकारच्या पुनर्विकास प्रक्रियेत हा ५१ टक्के सभासदांच्या परवानगीचा निर्णय लागू केल्यास रहिवाशांमधील गोंधळ दूर होईल; आणि २०२२पर्यंत सर्वांसाठी घरकूल हे स्वप्न सत्यात उतरू शकेल, असा आशावाद ज्येष्ठ वास्तुविशारद रमेश प्रभू यांनी ‘लोकमत’कडे व्यक्त केला. छोट्या इमारती आणि गृहनिर्माण संस्थांचा पुनर्विकास आता केवळ ५१ टक्के रहिवाशांच्या संमतीने होऊ शकतो, असे विधान मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी नुकतेच केले होते. या पार्श्वभूमीवर रमेश प्रभू बोलत होते.
इमारती किंवा गृहनिर्माण संकुलांमध्ये एकूण रहिवासी संख्या कितीही असली तरी त्यातल्या ५१ टक्के सभासदांच्या परवानगीने काम झाले तर पुनर्विकास प्रक्रिया खूपच सोपी होईल. पुनर्विकास प्रक्रियेतले मतभेद किंवा सभासद मंजुरीसारख्या मुद्द्यांवर तोडगा काढण्यासाठी एका स्वतंत्र प्राधिकरणाची गरज आहे. किंवा स्थावर मालमत्ता नियमन प्राधिकरणाकडे अधिकची जबाबदारी सोपवणे आवश्यक आहे.
महाराष्ट्र को-आॅपरेटिव्ह सोसायटी अ‍ॅक्ट १९६०च्या कलम ७९ अ नुसार ३ जानेवारी २००९ ला जारी केलेल्या सूचनेत पुनर्विकासाची प्रक्रिया आणि कार्यपद्धतीविषयी माहिती आहे. मात्र त्यात पुनर्विकासात येणाºया मतभेदांवर उपाययोजना करण्यासाठी आवश्यक ती तरतूद नाही. लोकांना हे मतभेद सोडवण्यासाठी एकतर दिवाणी न्यायालयात किंवा उच्च न्यायालयात याचिका दाखल करावी लागते. या सर्व प्रक्रियेत वेळ खूप जातो.
मुंबईतल्या इमारतींचा पुनर्विकास हा सध्या चर्चेचा विषय झाला आहे. कारण मुंबईचा ५० टक्के भाग हा झोपडपट्टींनी वेढलेला आहे. दक्षिण मुंबईत सेस अंतर्गत सुमारे १९ हजार जुन्या इमारती आहेत. उपनगरातल्या १९९१ पूर्वी बांधलेल्या इमारती पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत. नवी मुंबईत सिडकोने दिलेल्या घरांची नोंदणी महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप अ‍ॅक्ट १९७० अंतर्गत झाली आहे. पुनर्विकास प्रक्रियेत वेगवेगळ्या प्रकारच्या पुनर्विकासासाठी बहुमताची टक्केवारी ही वेगवेगळी असते, असेही रमेश प्रभू यांनी सांगितले.
सेस अंतर्गत येणाºया जुन्या भाडेकरूंच्या इमारतींच्या पुनर्विकास प्रक्रियेत विशिष्ट विकासक नेमण्यासाठी ७० टक्के भाडेकरूंची लेखी परवानगी लागते. काही वेळा अपेक्षित खर्चात या इमारतींचा पुनर्विकास होऊ शकत नाही; कारण ३१ ते ४० टक्के भाडेकरूंचा समूह विकासकाला हाताशी धरून काम थांबवतो.
झोपडपट्टी पुनर्विकासातही ७० टक्के झोपडपट्टी रहिवाशांची परवानगी लागत होती; जी आता ५१ टक्क्यांपर्यंत खाली आली आहे. पूर्वी ७० टक्के झोपडपट्टीधारकांची परवानगी घेणे विकासकाला अवघड होते. मात्र आता ५१ टक्क्यांपेक्षा जास्त लोकांच्या पाठिंब्याने पुनर्विकास प्रक्रिया सुरू करणे विकासकाला शक्य झाले आहे.
महाराष्ट्र को-आॅपरेटिव्ह सोसायटी अ‍ॅक्ट १९६० च्या कलम ७९ अ नुसार ३ जानेवारी २००९ ला जारी केलेल्या सूचनेनुसार आता खासगी गृहनिर्माण संकुलांनाही पुनर्विकासासंबंधी निर्देशाचे पालन करावे लागणार आहे. त्यानुसार, पुनर्विकास प्रक्रियेचा ठराव मांडण्यासाठी ७५ टक्के सभासदांनी सर्वसाधारण सभेला उपस्थित राहणे गरजेचे असून, उपस्थितांपैकी ७५ टक्क्यांपेक्षा जास्त सभासदांनी पुनर्विकासाला संमती देणे आवश्यक आहे. एखाद्या विशिष्ट विकासकाची पुनर्विकासासाठी नियुक्ती करायला या सभासदांनी लेखी परवानगी देणे बंधनकारक आहे. ७५ टक्के सभासदांची उपस्थिती मिळवणे हे आव्हान आहे. तसेच उपस्थित सभासदांपैकी ७५ टक्के अधिक सभासदांनी विकासकाची नेमणूक करणे हेही कठीण काम आहे. पुनर्विकासासाठी मतदानाची सरासरी टक्केवारी ही एकूण सभासदांच्या ५६.२५ टक्के असते यात शंका नाही.
महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्ट १९७० अंतर्गत नोंदणी झालेल्या इमारतींच्या पुनर्विकासात अपार्टमेंटमधल्या १०० टक्के रहिवाशांची परवानगी लागते. कारण प्रत्येक फ्लॅटधारक हा विभागणी होऊ शकत नसलेल्या जमिनीचाही मालक असतो. जो पुढे दावा करू शकतो; त्यामुळे ही गोष्ट प्रत्यक्षात येऊ शकत नाही आणि पुनर्विकासाला खीळ बसते.
स्थावर मालमत्ता नियमन आणि विकास कायदा २०१६ नुसार विकास आराखड्यात सुधारणा करण्यासाठी भागधारकांपैकी दोन तृतीयांश सभासदांची परवानगी लागते.