धोकादायक इमारत पडल्यास भाडेकरूंचा तोटा

धोकादायक इमारत नैसर्गिकरीत्या पडली तर त्या इमारतीत राहणाऱ्या भाडेकरूंचा घराचा हक्क अबाधित राहत नाही.

डोंबिवली : धोकादायक इमारत नैसर्गिकरीत्या पडली तर त्या इमारतीत राहणाऱ्या भाडेकरूंचा घराचा हक्क अबाधित राहत नाही. मात्र, इमारतमालकाने, बिल्डरने आणि महापालिकेने पाडल्यास त्या ठिकाणी इमारतीत राहणाऱ्या भाडेकरूंचा घराचा हक्क अबाधित राहतो, अशी माहिती कायद्याच्या जाणकारांनी दिली असून धोकादायक इमारत पडेपर्यंत त्यामध्ये बसून राहणाऱ्यांच्या डोळ्यांत अंजन घालणारी आहे.
मालक धोकादायक इमारत दुरुस्त करत नसेल, तर भाडेकरू ती इमारत दुरुस्त करू शकतात. तशी नोटीस ते संबंधित मालकाला काढू शकतात. मालकाने इमारतीच्या विकासकामात आडकाठी केल्यास त्याला न्यायालयाच्या माध्यमातून स्थगिती आणून इमारतीचा विकास करून घेऊ शकतात, अशी माहितीही कायदेतज्ज्ञांनी दिली आहे. धोकादायक इमारतींच्या प्रश्नावर चर्चा घडवण्यासाठी मनसेने चर्चासत्राचे आयोजन केले होते.
>मनसे स्थापन
करणार तज्ज्ञांचे पॅनल
धोकादायक इमारतींच्या प्रश्नावर तज्ज्ञांचा समावेश असलेले पॅनल स्थापन करून आयुक्तांकडे पाठपुरावा करणार. दुरुस्त करण्याजोग्या कोणत्या इमारती आहेत तसेच मालक, बिल्डर आणि भाडेकरू यांच्यात नेमका काय वाद आहे. स्ट्रक्चरल आॅडिटचा संभ्रम काय आहे, या सगळ्यांवर तोडगा काढण्यात येईल, असे आश्वासन शहराध्यक्ष घरत यांनी दिले आहे.
>केवळ चार टक्के
भाडेवाढ कायदेशीर
धोकादायक इमारतींच्या प्रश्नावर कायदेशीर बाजू मांडताना वकील पाठक यांनी सांगितले की, महापालिकेने नियमाप्रमाणे इमारत दुरुस्त करून घेण्यासाठी प्रथम २६४ अन्वये नोटीस पाठवली पाहिजे. त्यानंतर, २६८ ची नोटीस पाठवली गेली पाहिजे.
महापालिकेकडून २६४ ची नोटीस पाठवली जात नाही. महापालिका पाठवत असेल तर ही नोटीस मालकाकडून दाबून ठेवली जात असेल. त्याचे कारण इमारत धोकादायक झाल्यावर भाडेकरू त्यावरील ताबा सोडतील. हा त्याचा हेतू असतो.
मालक, भाडेकरू आणि बिल्डर यांच्यात एकवाक्यता नसेल तर इमारतीचा विकास होत नाही. इमारतीच्या मालकास नियमानुसार दरवर्षी मनमानीपणे भाडेवाढ करता येत नाही. सर्वोच्च न्यायालयाच्या निकालानुसार दरवर्षी केवळ ४ टक्केच भाडेवाढ करण्याचा अधिकार आहे.
भाडेकरूंचा हक्क अबाधित हवा
धोकादायक इमारत पाडली गेल्यावर त्या जागेवर पुन्हा इमारत पुनर्विकासाचा प्लान मंजूर करताना भाडेकरूंचा हक्क अबाधित राहणार असेल, तरच पुनर्विकासाची मंजुरी देण्यात यावी. ही अट महापालिकेकडून पाळली गेली पाहिजे. भाडेकरू, मालक, बिल्डर आणि महापालिका यांच्यात समन्वय साधून इमारत दुरुस्ती, पुनर्विकासाचा कायदा लवकरात लवकर राज्य सरकारने आणण्याची गरज आहे. हा कायदा आणला जात नाही, त्यामुळे हा प्रश्न जटील होत चालला आहे. लोकांचा जीव टांगणीला असताना सरकार यासंदर्भात लवकर निर्णय का घेत नाही, असा संतप्त सवालही पाठक यांनी या वेळी उपस्थित केला.
>टेक्निकल आॅडिट कमिटी नावाचे काही अस्तित्वातच नाही
बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञ आमोद लुमण यांनी सांगितले की, एखादी इमारत उभी करताना इंजिनीअरिंग प्लानिंग, प्रत्यक्ष बांधकाम आणि बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला, वास्तव्याचा दाखला असे तीन टप्पे असतात. इमारतीच्या दुरुस्तीबाबत मालक, भाडेकरू हे कमीअधिक प्रमाणात उदासीन असतात. कोणत्याही इमारतीची वजन पेलण्याची क्षमता ही काही वर्षांनंतर कमीकमी होत जाते. ही क्षमता एका मर्यादेच्या पलीकडे कमी झाली की, संबंधित इमारत राहण्यास अपात्र ठरते. स्ट्रक्चरल आॅडिटचा मुद्दा २००९ सालापासून चर्चेत आला. त्याला कायद्याचे अधिष्ठान २०१० साली प्राप्त झाले. मुंबई महापालिका अधिनियमानुसार महापालिका आयुक्त स्ट्रक्चरल आॅडिट सक्तीचे करू शकतो.
३० वर्षांची वयोमर्यादा झाल्यावर इमारत सुयोग्य स्थितीत आहे की नाही, याचा दाखला द्यावा लागतो. दुरुस्तीयोग्य असल्यास दुरुस्ती सहा महिने ते एक वर्षाच्या आत करून घ्यायची
असते. मालक इमारतीच्या दुरुस्तीला तयार नसेल तर महापालिका इमारतीची दुरुस्ती करून घेऊ शकते. तो खर्च मालकाकडून मालमत्ताकराच्या बिलातून वसूल करू शकते. स्ट्रक्चरल आॅडिटनुसार चार प्रकारचे वर्गीकरण केले जाते. त्यात सगळ्यात गंभीर शेरा म्हणजे इमारत दयनीय अवस्थेत असून ती ताबडतोब पाडण्यात यावी, दुसरा शेरा इमारत खाली करून काही भाग दुरुस्त करावा. तिसरा शेरा इमारत खाली करून ती दुरुस्त होऊ शकते. चौथा शेरा जुजबी दुरुस्ती करता येईल.
दुरुस्ती कशा प्रकारे, कोणत्या तंत्राचा वापर करून, किती वेळेत करायची आणि त्यासाठी खर्च किती येणार, या गोष्टींचा समावेश त्यात रिपोर्टमध्ये असतो. हे आॅडिट नोंदणीकृत इंजिनीअर अथवा वास्तुविशारद करू शकतो. महापालिका, गृहनिर्माण सोसायटी, मालक, भाडेकरू हे आॅडिट करून घेऊ शकतात. स्ट्रक्चरल आॅडिट हा अंतिम रिपोर्ट नाही. रिपोर्ट ही प्राथमिक पायरी आहे. रिपोर्ट तयार केला जातो. त्यात कशाला नेमके प्राधान्य द्यायचे, याचा उल्लेख असतो. पण, आता रिपोर्ट हेच शस्त्र झाले आहे. त्याचा वापर करून महापालिका अधिकारी व जमीनमालक संगनमत करून इमारत धोकादायक ठरवण्याचा प्रताप करीत आहे. भाडेकरूंना पिटाळून लावण्याचा हा प्रकार आहे.
दोन वेळा स्ट्रक्चरल रिपोर्ट तयार करून त्या दोन्हींत तफावत असल्यास थर्ड पार्टी रिपोर्ट आल्यावर त्यातून जो निष्कर्ष निघेल, तो महापालिका, भाडेकरू आणि जमीनमालक यांना बंधनकारक असला पाहिजे. त्यासाठी महापालिकेने टेक्निकल आॅडिट कमिटी स्थापन करावी. त्यात सगळे तज्ज्ञ ९ सदस्य असावेत. दोन वेगवेगळे रिपोर्ट देणाऱ्यांना या समितीने बोलवून असे रिपोर्ट का तयार केले, याची विचारणा करावी. त्यातून जो निष्कर्ष निघेल, त्यावर समितीने निर्णय द्यावा. हा निर्णय समितीचा असेल. तो आयुक्तांनाही बंधनकारक असला पाहिजे. ती महापालिकेने नेमल्यास दोन रिपोर्टमुळे नागरिकांमध्ये निर्माण झालेल्या संभ्रमाला उत्तर मिळेल. तसेच बिल्डरांच्या चापलुसीला वाव नसेल.
>अनेक इमारतींचा कंडिशनल सर्व्हे नाही
वास्तुविशारद माधव चिकोडी यांनी सांगितले की, भूजच्या भूकंपानंतर स्ट्रक्चरल आॅडिटचे शस्त्र गुजरातमध्ये वापरले गेले. त्यानंतर, ते आपल्याकडे आले. आमच्या इमारतीत खिळादेखील जात नाही, हे सांगून इमारत मजबूत असल्याचे अनेक जण सांगतात. मात्र, अनेक जण इमारतीच्या अंतर्गत बांधकाम बदल करीत असतात. सध्या पाण्याच्या टंचाईचा मुद्दा आला. त्या वेळी अनेकांनी त्यांच्या घरातील पाण्याच्या टाक्या ५०० लीटरच्या होत्या, त्या एक हजार लीटरच्या केल्या. टाक्यांची क्षमता वाढली की इमारतीवर लोड वाढतो. तसेच इमारत तयार होत असताना बिल्डर विचारतो की, किती स्टील लागेल. त्यावर त्याला सांगितले जाते की, १०० टन स्टीलचा वापर करा. तो पैसे वाचवण्यासाठी ९० टन स्टीलचा वापर करतो. त्यामुळे इमारत बांधतानाच १० टक्के कमी स्टीलचा वापर केल्याने ती कमकुवत होते. अनेक इमारतींचा कंडिशनल सर्व्हे होत नाही. कंडिशनल सर्व्हे झाला, तर त्यातून इमारत खरोखरच धोकादायक आहे का, हे कळू शकेल.