पन्नास वर्षांपूर्वी शहरे वेगाने वाढत होती तेव्हा शहरांची वाढ नियंत्रित करण्यासाठी महाराष्ट्र शासनाने नगररचना कायदा केला. शहरांसाठी नियोजन आराखडे आणि बांधकामाचे नियम करून स्थानिक पालिका राज्यातील सर्व शहरांचा सुविहित विकास करतील असा विश्वास त्यामागे होता. वास्तवात मात्र लहान-मोठ्या नगरपालिकांची शहर नियोजन आराखडे करण्याची, त्यानुसार रस्ते तयार करण्याची, पाणी-सांडपाणी व्यवस्था करण्याची, तांत्रिक, आर्थिक, प्रशासकीय क्षमता होती का, याचा काहीच विचार झाला नाही. बाल्यावस्थेतल्या शहरांनी शिस्तीत आणि मर्यादित प्रमाणातच वाढावे अशा चांगल्या हेतूने बांधकामांचे क्षेत्र कमी केले होते.
व्यापारी-निवासी इमारतीच नसतील तर आपोआप शहरांची लोकसंख्या वाढणार नाही अशीही एक अंधश्रद्धा त्यामागे होती. त्यामुळेच बांधकाम मर्यादित करणारा, दाटीवाटीच्या भागात १.३३ हा चटई क्षेत्राचा नियम केला होता. दुसरा घातक नियम म्हणजे शहर विकास आराखड्यांमध्ये सार्वजनिक कामांसाठी खासगी जमिनी राखीव ठेवण्याचा, जो प्रत्यक्षात अंमलात आणणे कठीण होते. शहरांचे स्वरूप, आकार, गरजा, वय, परिसर, अर्थव्यवस्था, सामाजिक हितसंबंध, व्यापार-उद्योग प्रत्येक शहरात वेगळे, विशिष्ट असतात; अशा शहरांना कसे जपायचे, जोपासायचे, बदलायचे याचे ज्ञान, अनुभव कोणत्याही राजकीय पक्ष वा नेत्यांकडे नव्हते. त्याबाबतीत प्रशासक अनभिज्ञच होते आणि आजही त्यात फार सुधारणा झाली आहे असे नाही. त्यामुळे शहरे सुधारण्याऐवजी वेगाने बिघडत गेली.
गेल्या वीस वर्षांत बांधकामांच्या काही नियमांमध्ये थातूरमातूर बदल केल्यानंतर आता प्रथमच बांधकामांना मोठ्या प्रमाणात आणि उघडपणे प्रोत्साहन देण्याच्या हेतूने सरकारने एकात्मिक विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमावली तयार केली आहे. वास्तवात बांधकाम व्यवसायात खासगी गुंतवणुकीला प्रोत्साहन देण्याचे धोरण केंद्र शासनाने आणल्यावर, राज्य शासनाने बिल्डर-विकासकांच्या सल्ल्याने मुंबई आणि इतर महानगरांमधील झोपडपट्ट्या, जुन्या इमारती-वाड्यांमधील नागरिकांसाठी फुकट घरांच्या बांधकामाच्या बदल्यात प्रोत्साहन म्हणून चटईक्षेत्र वाढवून दिले होते.
इमारतींची उंची वाढवून, इमारतींमधील अंतर कमी करून रहिवासी लोकांचे आरोग्य धोक्यात आणले. गेल्या पंचवीस वर्षांमध्ये मालमत्ता क्षेत्र मोठ्या प्रमाणात नियंत्रणमुक्त करून खासगी विकासकांची चांदी केली, तरी झोपडवस्त्यांची समस्या काही सुटली नाही. अनेक शहरांत पूर, दुष्काळ, आग, पाणी-हवाप्रदूषण अशा पर्यावरण समस्या निर्माण झाल्या. या समस्यांवर गेली काही वर्षं शासनात आणि माध्यमांमध्ये चर्चा होऊन आता ‘एकात्मिक विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमावली’ शासनाने तयार करून एक पाऊल पुढे टाकले आहे.
सर्व शहरे एकसारखीच असतात या जुन्या समजुतीला बाजूला सारून मुंबई, पुणे, ठाणे, नवी मुंबई अशा महानगरांसाठी, तसेच अ, ब, क वर्गातील शहरांसाठी काही वेगळे नियम केले हे नियमावलीचे वैशिष्ट्य म्हणावे लागेल. शहरांच्या विकास आराखड्यांमध्ये नदीकाठ, नाले यांच्या पूररेषा दाखवून तेथे बांधकामांवर मर्यादा घालणे आवश्यक होतेच. अशी रेषा पाटबंधारे खात्याकडून नोंदवली जाणार आहे. तेथील खासगी जमिनीवरील बांधकामांसाठी विशेष नियम केले आहेत, त्यामुळे भविष्यात शहरे सुरक्षित होतील, अशी आशा करता येईल.
निवासी, व्यापारी, कार्यालयीन, शिक्षण आणि आरोग्य क्षेत्रातील बांधकामांसाठी चटईक्षेत्रात विविध तरतुदी करून भरपूर वाढ केल्यामुळे अनधिकृत बांधकामांना थोडाफार आळा बसेल. एकंदरीत शहरातील बांधकाम व्यवसायाला मदत करून, पुरवठा वाढवून, घरांच्या किमती कमी करण्यासाठी प्रोत्साहन देणारी ही नियमावली आहे, असे म्हणता येईल. तरीही सध्याच्या नागरी समस्यांच्या दृष्टीने या तरतुदी पुरेशा आहेत का? त्यामुळे घरांचा पुरवठा वाढेल का? घरांच्या आणि बांधकामाच्या किमती कमी होतील? शहरांचे, पायाभूत सेवांचे, वाहतुकीचे, पर्यावरणाचे प्रश्न संपतील का? सर्व बदलांचे व्यवस्थापन करणे स्थानिक पालिकांच्या प्रशासकांना आणि लोकप्रतिनिधींना जमेल का? अशा अनेक प्रश्नांची उत्तरे या नियमावलीतून मिळत नाहीत. येणारा काळच ती देऊ शकेल.