मोदी सरकार सत्तेवर आल्यापासूनच्या गेल्या साडेचार वर्षांत भारताच्या सरासरी वार्षिक सकल राष्ट्रीय उत्पन्नात (जीडीपी) त्याआधीच्या १० वर्षांत झाली तेवढ्याच दराने वाढ झाली आहे. तरीही वास्तवात देशात उत्साहाचे वातावरण दिसत नाही, असे का व्हावे? व्यापारी किंवा उद्योगपतींशी बोलल्यास त्यांचा निरुत्साह स्पष्टपणे जाणवतो. माझ्या मते देशातील रिअल इस्टेट क्षेत्राची जी स्थिती आहे ते याचे प्रमुख कारण आहे.
अल्लाउद्दीनचा जादूचा दिवाही तोकडा वाटावा अशी आश्वासनांची खैरात करून भाजपाचे सरकार मोठा गाजावाजा करत सत्तेवर आले. सर्वांना परवडणारे घर, हे या सरकारने दिलेले असेच एक आश्वासन. याद्वारे एका दगडात दोन पक्षी मारण्याचा सरकारचा हेतू होता. सरकार अशा भ्रमात होते की, या देशातील सर्व रिअल इस्टेट फक्त भ्रष्ट राजकीय नेते व नोकरशहांच्या मालकीची आहे. त्यामुळे रिअल इस्टेट उद्योगावर दबाव आणून किंवा रिअल इस्टेटच्या किमती कमी करण्याची धोरणे राबवून एकीकडे अन्य राजकीय पक्षातील लोकांच्या धनशक्तीला कात्री लावता येईल व दुसरीकडे घरांच्या किमती मध्यमवर्गाच्या आवाक्यात आणता येतील, असा दुहेरी गैरसमज सरकारने करून घेतला होता.
पण सरकार हे विसरले की, देशातील बहुसंख्य लोकांकडे स्थावर मालमत्ता खरेदी करण्याएवढी क्रयशक्तीच नाही. ‘क्रेडिट स्युईस’ने त्यांच्या २०१८ च्या ‘ग्लोबल वेल्थ रिपोर्ट’मध्ये नमूद केल्याप्रमाणे देशाची ७७.४ टक्के मालमत्ता १० टक्के गर्भश्रीमंत भारतीयांच्या मालकीची आहे. बहुसंख्येने असलेल्या तळाच्या ६० टक्के लोकांच्या मालकीच्या फक्त ४.७ टक्के मालमत्ता आहेत. सर्वाधिक श्रीमंत एक टक्का लोकांकडे ५१.५ टक्के संपत्ती आहे. गेल्या चार वर्षांत सर्वसामान्य भारतीयांच्या क्रयशक्तीत फारशी वाढ झालेली नाही. त्यांचे वास्तव किमान उत्पन्न वाढलेले नाही किंवा रोजगारामध्येही नाट्यमय वाढ झालेली नाही. त्यामुळे गेल्या साडेचार वर्षांत भारतीय अर्थव्यवस्थेच्या विकासाच्या तुलनेत रिअल इस्टेट खरेदी करणारे नवे ग्राहक तितकेसे वाढलेले नाहीत.
अर्थव्यवस्थेतून काळा पैसा बाहेर काढणे व रिअल इस्टेटच्या किमती मध्यमवर्गाच्या आवाक्यात आणणे या उद्देशाने सरकारने नोटाबंदी केली. पण हा उद्देश सफल झाला नाही. उलट अर्थव्यवस्थेचे नुकसान झाले. सरकारने हेही लक्षात घेतले नाही की, या देशातील लोक कुटुंबातील सोनेनाणे आणि राहते घर याकडे केवळ गुंतवणूक म्हणून कधीच पाहत नाहीत. त्यांच्या भावना त्यात गुंतलेल्या असतात. त्यांच्यासाठी ती आयुष्यभराची पुंजी असते आणि अगदीच निकड येईल तेव्हा उपयोगी पडणारे साधन असते. नोटाबंदी करून किंवा ‘एफएसआय’मध्ये वाढ करून रिअल इस्टेटच्या किमती पाडण्याचे सरकारने खूप प्रयत्न केले. पण आपल्या मिळकतीची किंमत कमी होईल या भीतीने सामान्य लोक आपल्या मालमत्ता विकून टाकायला पुढे आले नाहीत. त्यांनी मालमत्ता विकल्या नाहीत. तसेच त्यांना शाश्वती वाटत नसल्याने त्यांनी नव्या मालमत्तांमध्ये पैसा घालणेही बंद केले.
दुर्दैवाने पूर्वी राजकारणी, नोकरशहा व व्यापार-उद्योगवाल्यांनी कमावलेला बहुतेक सर्व पैसा रिअल इस्टेटमध्ये गुंतविला जायचा. परिणामी रिअल इस्टेटच्या किमती अवास्तव पातळीवर पोहोचल्या. खरे तर किमती ग्राहकांची क्रयशक्ती, देशाचे ‘जीडीपी’ किंवा दरडोई उत्पन्न अशा गोष्टींवर ठरायला हव्यात. नोटाबंदीच्या आधी रिअल इस्टेटमध्ये गुंतविलेल्या पैशावर भरघोस परतावा मिळत होता, त्यामुळे अनेक प्रकारचा मोठा पैसा या क्षेत्रात ओतला गेला. केवळ व्यक्तीच नव्हे तर लघू व मध्यम उद्योगांनी व मोठ्या उद्योगांनीही त्यांच्याकडे असलेला अतिरिक्त पैसा गुंतविण्यासाठी रिअल इस्टेटचा मार्ग निवडला.परंतु सरकारने नोटाबंदी केल्यापासून आणि रिअल इस्टेटच्या किमती कमी करण्याचे सातत्याने प्रयत्न सुरू झाल्यापासून गुंतवणूकदारांनी आणि खरेदीदारांनी रिअल इस्टेटला रामराम ठोकून शेअर बाजारात, म्युच्युअल फंडांत किंवा अन्य वित्तीय साधनांमध्ये पैसे गुंतवायला सुरुवात केली. गुंतवणुकीचा एक मार्ग म्हणून स्थावर मालमत्तेकडे पाहण्यापासून लोकांना परावृत्त करण्याचे प्रयत्न मोदी सरकारने सातत्याने केल्याने प्रत्यक्ष ज्यांना वापर करायचा आहे अशांचा अपवाद वगळता इतरांनी या क्षेत्रात पैसे गुंतविणे जवळजवळ बंद केले. नोटाबंदीपर्यंत शेअर बाजारात जै पेसे गुंतवत नव्हते ते त्यानंतर या मार्गाकडे वळले.
यासाठी एक सूचना अशी करावीशी वाटते ती म्हणजे थेट परकीय गुंतवणुकीचे दरवाजे रिअल इस्टेट उद्योगासाठीही खुले करणे. यात विदेशी नागरिकांना निवासी घरे व जमिनी खरेदी करण्याची मर्यादित काळासाठी मुभा देता येईल. मात्र या काळात त्यांनी खरेदी केलेली रिअल इस्टेट विकण्यावर बंधने घालता येतील. उदा. पहिली सात वर्षे विक्रीवर पूर्ण बंदी व त्यानंतरच्या तीन वर्षांत टप्प्याने विक्रीला मुभा देणे. याने भारताच्या रिअल इस्टेट उद्योगात परकीय पैसा दीर्घ काळासाठी येईल. बांधकाम उद्योग अन्य ३०० लहान-मोठ्या उद्योग व्यवसायांशी निगडित असल्याने याने एकूणच अर्थव्यवस्थेस उभारी येण्यास मदत होईल.संसदेत सादर झालेल्या ताज्या आर्थिक पाहणी अहवालानुसार रिअल इस्टेट आणि बांधकाम व्यवसाय कृषीच्या खालोखाल सर्वाधिक रोजगार देणारे उद्योग आहेत. सन २०१३ मध्ये या उद्योगाने चार कोटीहून अधिक लोकांना रोजगार दिला होता. सन २०१७ मध्ये हा आकडा ५.२ कोटींवर गेला व सन २०२२ पर्यंत तो ६.७ कोटीपर्यंत जाण्याची अंदाज आहे. सन २०१५-१६ मध्ये भारतात झालेल्या एकूण मूल्यवर्धनामध्ये रिअल इस्टेटचा वाटा ७.७ टक्के होता.मागणीला बळकटी देण्यासाठी सुरु असलेल्या बांधकाम प्रकल्पांवरील जीएसटी १८ टक्क्यांवरून पाच ते सहा टक्के असा कमी करणे हाही एक उपाय आहे. हे करताना इन्पुट क्रेडिटची सवलत देऊ नये. याने सरकारचा महसूल फारसा कमी होणार नाही. कारम सध्याही इन्पुट क्रेडिटनंतर प्रत्यक्ष जीएसटीचा बोजा पाच ते सहा टक्के एवढाच होतो.- केतन गोरानीयागुंतवणूक सल्लागार