संजीव साबडे ज्येष्ठ पत्रकार
आपण एखाद्या इमारतीत फ्लॅट विकत घेतला की 'हे माझ्या मालकीचे घर', असे म्हणतो. मुंबईसारख्या शहरात तर स्वतःच्या मालकीचा फ्लॅट ही खूपच मोठी गोष्ट असते. पण घर/फ्लॅट घेता म्हणजे नेमके तुम्ही काय विकत घेता, हे प्रत्येकाला माहीत असायला हवे. याचे कारण मुंबई उच्च न्यायालयाचा एक अतिशय महत्त्वाचा निर्णय. पण तो निर्णय काय आहे, हे कळण्याआधी घर म्हणजे काय हे माहीत असायला हते. बेडरूम, दिवाणखाना, किचन आणि बाथरूम व टॉयलेट (न्हाणीघर व स्वच्छतागृह) असलेला भाग म्हणजेच फक्त घर नाही. घर असलेली इमारत ज्या भूखंडावर आहे, त्यावरही तुमची व इमारतीतील सर्व घरमालकांची सामायिक मालकी असते. कारण घराच्या किमतीत त्या भूखंडाची रक्कमही समाविष्ट असते. इमारत जुनी झाल्यास त्या जागेवर नवी इमारत बांधण्याचा अधिकार त्यामुळेच मिळतो.
भूखंड व घर याखेरीजचा परिसरही सामायिक मालकीचा असतो. म्हणजे लिफ्ट, पायऱ्या, उद्यान, लॉन, प्रत्येक मजल्यावरील घराबाहेरचा पॅसेज, इमारतीत शिरतो तो पॅसेज, इमारतीच्या बाहेरची, पण कंपाउंडच्या आतील मोकळी जागा, गच्ची, कॉरिडॉर असे सर्व काही. याशिवाय इमारतीबरोबर जलतरण तलाव, हॉल असेल तर त्यातही घर विकत घेणाऱ्याची घराच्या आकारानुसार सामायिक मालकी असते. याचे कारण महापालिका केवळ घराचाच आकारानुसार मालमत्ता कर आकारत नाही, तर घराबाहेर असलेली जी सामायिक जागा असते, तिलाही सहकारी संस्थेची मालमत्ता मानते आणि त्यावरही कर आकारते. म्हणजे घराबाहेरील जागेसाठीही आपण महापालिकेला कर देत असतो. एखाद्या इमारतीत २००० २००० फूट सामायिक जागा असेल तर संस्थेला त्या जागेचा मालमत्ता कर संबंधित शहराच्या महापालिकेकडे जमा करावा लागतो. इमारतीत ४० घरे असतील तर आपली सहकारी गृहनिर्माण संस्था त्या प्रमाणात (म्हणजे २००० फूट भागिले ४० घरे) या सामायिक जागेचा मालमत्ता कर जमा करत असते.
सामायिक जागेचा सर्व घरमालक सम प्रमाणात वापर करत असल्याने हा करही सम प्रमाणात आकारला व भरला पाहिजे, असे आपल्याला आणि गृहनिर्माण संस्थेच्या सर्वच सदस्यांना वाटत असते. बहुसंख्य सहकारी गृहनिर्माण संस्था त्याच प्रकारे मालमत्ता कराची आकारणी करतात. ज्यांच्याकडे वाहन नाही, त्यांच्याकडून पार्किंग शुल्क घेतले जात नाही. कारण वाहन बाळगणारे सामायिक जागेमधील जास्त जागा वापरतात. त्यांना त्यासाठी वेगळी रक्कम संस्थेला द्यावी लागते. मात्र उद्यान, लिफ्ट, कॉरिडॉर, मोकळा पॅसेज वगैरेसाठी सर्वांनी सम प्रमाणात कर द्यावा, अशी अनेक सदस्यांची भावना असते. पण आपण असा जो विचार करतो तो चुकीचा आहे आणि इमारतीतील घरांच्या आकारानुसारच सामायिक क्षेत्राचाही सदस्यांनी मालमत्ता कर भरला पाहिजे, असा महत्त्वाचा निकाल उच्च न्यायालयाने दिला आहे. त्यामुळे इमारतीत ज्यांची घरे मोठी आहेत, त्यांना सामायिक क्षेत्रासाठी मालमत्ता कर म्हणून अधिक रक्कम मोजावी लागणार आहे. तसेच ज्यांची घरे लहान आहेत, त्यांना यापुढे कमी रक्कम मोजावी लागेल. म्हणजे छोट्या फ्लॅटधारकांकडून कमी रक्कम वसूल केली जाईल.
अर्थात हे आपोआप होण्याची शक्यता नाही. ज्यांची घरे लहान आहेत, त्यांनी गृहनिर्माण संस्थेकडे आग्रह धरून तसा निर्णय होईल, हे पाहणे गरजेचे आहे. मोठी घरे असलेले कोणीही आम्ही कोर्टाच्या निकालामुळे जादा मालमत्ता कर देऊ आणि लहान घरे असणाऱ्यांचा कर कमी करा, असे स्वतःहून कधीच सांगणार नाहीत. त्यासाठी लहान फ्लॅट असणाऱ्या सदस्यांनाच न्याय्य हक्कासाठी व न्यायालयाच्या निर्णयाच्या अंमलबजावणीसाठी भांडावे लागेल.
मुंबई व काही शहरांत ५०० चौरस फूट वा त्याहून कमी आकाराच्या घरांसाठी मालमत्ता कर आकारला जात नाही. आता छोट्या घरमालकांकडून कोर्टाच्या निकालामुळे सामायिक क्षेत्राचा मालमत्ता करही कमी आकारला जाईल. पुण्यातील एका गृहनिर्माण संस्थेने अशी दुहेरी आकारणी सुरू करताच, मोठ्या घरमालकांनी सहकार निबंधक व उच्च न्यायालयात त्यास आव्हान दिले होते. पण निकाल मोठ्या घरमालकांच्या विरोधात लागल्याने हा निकाल सर्वत्र लागू करता येईल. अर्थात त्यासाठी लहान घरमालकांना पुढाकार घ्यावा लागेल. तसे केल्याने त्यांच्या खिशातून कमी पैसे जातील. मोठे घर परवडत नसल्यानेच अनेक जण लहान घर घेतात. त्यामुळे सामायिक क्षेत्राच्या मालमत्ता कराची सम आकारणी योग्य नाही, असे कोर्टानेच स्पष्ट केले आहे.
अर्थात दुहेरी पद्धतीने कर आकारणी कशी, हे माहीत असणे आवश्यक. सामायिक क्षेत्र २००० फूट असेल, इमारतीत २० घरे ४०० चौरस फूट व २० घरे ८०० चौरस फुटाची असतील आणि सामायिक क्षेत्राचा मालमत्ता कर ४८०० रुपये असल्यास सर्व मोठ्या घरमालकांना मिळून ३२०० भरावे लागतील. घर ४०० चौरस फुटापेक्षा लहान असणाऱ्यांना मिळून १६०० रुपयेच द्यावे लागतील. आतापर्यंत होणारी अन्याय्य सम करआकारणी त्यामुळे थांबू शकेल.
sanjeevsabade1@gmail.com