संकट, आपत्ती वा आव्हाने सांगून येत नाहीत. बहुतांश वेळा ती आली की मनुष्यांच्या मर्यादांची जाणीव करून देतात. असेच काहीसे कोरोना संसर्ग संकटामुळे घडले. कोरोनापूर्व काळात जागतिक परिस्थितीचा एकूणच परिणाम म्हणून देशी अर्थव्यवस्था व रिअल इस्टेट (घरबांधणी क्षेत्र) संथ गतीचा सामना करीत होते. ज्यात नोटाबंदी, रेरा कायदा, जीएसटीची नवी करप्रणाली, अर्थव्यवस्थेतील एकूण चढउतार आदी घटकांचा उल्लेख करता येईल. या निर्णयांचे दूरगामी परिणाम पाहता रेरा व जीएसटी कायद्याने एक आर्थिक शिस्त व पारदर्शकता आणली. तसेच खरेदीपूर्व व पश्चात व्यवहारांवर नियामकांचे नियंत्रण आल्याने ग्राहकदेखील निश्चिंत झाला. घरबांधणी क्षेत्राविषयी तो अधिक जागरूक झाला. या सर्वच धोरणांचा परिपाक म्हणून घरबांधणी क्षेत्र हे बहुअंशाने नियंत्रित असलेले सेवा क्षेत्र म्हणून समोर आले. इतर क्षेत्रात ज्याप्रमाणे ग्राहककेंद्रित सेवा आणि उत्पादन ज्या पद्धतीने होते, त्याच पद्धतीने घरबांधणी क्षेत्र त्या दिशेने हळूहळू वाटचाल करताना दिसते आहे. हा मोठा दिशाबदल होता. ही वाटचाल गती घेत असतानाच मार्च २०२० मध्ये कोरोना संसर्ग महामारीचे अनाकलनीय संकट साऱ्या जगावर आले. कोरोना काळातील लॉकडाऊनने ही गती आणखी लक्षणीयरीत्या कमी केली.
याचा अर्थव्यवस्थेवर मोठा परिणाम झाला. घरबांधणी क्षेत्रावर झालेला हा परिणाम इतका मोठा होता की, कोरोनाआधीचे व कोरोनापश्चात रिअल इस्टेट क्षेत्र अशी विभागणी करावी इथपर्यंत तो जाणवला. घरांची रचना, घरातील व सोसायटीमधील सुविधा, यासह ग्राहक मानसकिता व विकसकांच्या व्यवसाय व व्यवहारापर्यंत या आपदेने बदल घडवून आणले आहेत. सबंध अर्थव्यवस्थेसह बांधकाम क्षेत्र सावरावे, उभारी घ्यावे, या हेतूने शासनाकडून अनेक उपाययोजना केल्या गेल्या, जात आहेत. घरबांधणी क्षेत्राचा अर्थव्यवस्थेतील वाट्याचा विचार करता हे क्षेत्र देशी अर्थव्यवस्थेला बळ देणारे क्षेत्र आहे. देशातील प्रथम क्रमांकाच्या कृषी क्षेत्रानंतर सर्वाधिक रोजगार देणारे दुसऱ्या क्रमांकाचे हे क्षेत्र आहे. देशभरात २० हजारांहून अधिक नोंदणीकृत विकसकांच्या माध्यमातून हे क्षेत्र सुमारे ५३ लाखांहून अधिक जणांना प्रत्यक्ष व अप्रत्यक्षपणे रोजगार उपलब्ध करून देते आहे. या क्षेत्रावर सिमेंट व स्टील उद्योग या प्रमुख उद्योगांसह सुमारे अडीचशे उद्योग-व्यवसाय एकमेकांवर अवलंबून व कार्यरत आहेत. सुदैवाने अनलॉकनंतर घरबांधणी क्षेत्र व बाजारपेठेत पूर्वस्थिती बहाल होण्याकडे हळूहळू वाटचाल सुरू झाली असे म्हणता येईल. दीपावली व नववर्षात सकारात्मक हालचाल घरखरेदीच्या निमित्ताने दिसते आहे. पण कोरोनामुळे झालेले बदल दीर्घकालीन बदलांचे द्योतक ठरतील हे मात्र निश्चित.
दिशाबदलानंतर गती घेतेय घरबांधणी क्षेत्र
घर हे भारतीयांच्या तीव्र भावनांचे रूप आहे. घराविषयीच्या या भावनांसंबंधातली एक वेगळी अनुभूती आपणा सर्वांनी लॉकडाऊनच्या काळात अधिक जवळून पाहिली. आपल्या घरात राहा, सुरक्षित राहा, कुटुंबीयांची काळजी घ्या अशी सूचना केंद्र व राज्य शासनाने नागरिकांना केली होती. या काळात अनेक नागरिकांना स्वतःच्या हक्काच्या घरासंबंधाने अनेक बरे-वाईट अनुभव आले. ते आपण प्रसारमाध्यमांमध्ये विशेषतः सोशल मीडियावर वाचले, पाहिले देखील. दुर्दैवाने त्या लोकांना अनेक समस्यांचा सामना करावा लागला. या सर्व लोकांच्या मनोगतांमध्ये एक दृढभाव लक्षणीयरीत्या जाणवला, तो म्हणजे आपल्या आणि आपल्या हक्काच्या माणसांच्या सुरक्षिततेसाठी आपल्या कुटुंबाच्या हक्काचे एक घर असायलाच हवे. सुरक्षितता देणाऱ्या चार भिंती आणि छतासोबतच गुणवत्तापूर्ण किमान सुविधा व तर तसेच आपत्कालीन परिस्थितीत कुटुंबाची सुरक्षा व त्याच्या दैनंदिन गरजा जागीच उपलब्ध होतील असे नियोजन उपलब्ध असणारे शहर असायला हवे.
कोरोना आपदेनंतर बांधकाम क्षेत्राला गती मिळण्याच्या उद्देशाने केंद्र व राज्य शासनाने घर खरेदीसाठीच्या मुद्रांक शुल्कात राज्य शासनाने मोठी कपात केली आहे. मालमत्ता किमतीच्या तुलनेत घरखरेदीसाठी दिल्या जाणाऱ्या कर्जाच्या उपलब्धतेत बँकांकडून वाढ करण्यात आली आहे, तसेच राष्ट्रीयकृत व खासगी बँकांनी घरकर्जाचे व्याजदरदेखील लक्षणीयरीत्या कमी केले आहेत. या पार्श्वभूमीवर घरखरेदीसाठी ग्राहक लक्षणीय संख्येने पुढे येत आहेत. ही एक सकारात्मक बाब आहे.
घरबांधणी क्षेत्राचे बदलते क्षितिज
कोरोना विषाणू संसर्ग आपत्तीमुळे बदललेली बाजारपेठ व ग्राहक मानसकितेने काही नवे प्रश्न उभे केले आहेत. पण यातील सकारात्मक गोष्टींचा आधार घेत घरबांधणी क्षेत्राने नव्याने उभारी घेणे अगत्याचे आहे असे मला वाटते. कोरोना आपत्तीनंतर व काळासोबत घरबांधणी क्षेत्रातील खालील ठळक बदल आपल्याला अनुभवण्यास मिळतील. त्यातील काही शक्यता खालीलप्रमाणे मांडता येतील.
१. उपलब्ध व बांधकाम सुरू असलेली घरे पूर्ण करून ती हस्तांतरित करण्यास विकसक प्राधान्यक्रम देताना दिसतील.
२. लॉकडाऊनच्या काळात माहिती तंत्रज्ञान कंपन्यांसह सर्वच कंपन्यांनी स्वीकारलेल्या ‘वर्क फ्रॉम होम’ संकल्पनेची स्वीकारली होती. ती संकल्पना काही बदलांसह पुढे सुरूच राहील असे वाटते.
३. लॉकडाऊन व नंतरच्या काळात बांधकाम कामगारांच्या उपलब्धतेचा प्रश्न लक्षात बांधकामासाठी तंत्रज्ञानाचा वापर मोठ्या प्रमाणात वाढताना दिसेल.
४. घरबांधणी क्षेत्र सेवा क्षेत्राचे रूप घेऊन गतीने समोर येते आहे. हा बदल ग्राहक आणि विकसक दोघांनाही स्वीकारावा लागेल.
५. हक्काच्या घराच्या विचार करणाऱ्या संख्येत वाढ होऊन परवडणाऱ्या घरांच्या मागणीत लक्षणीय वाढ होताना दिसेल.
६. घरांसाठी येत्या काळात विविध वित्तीय संस्था घरकर्जासाठी अनेकविध पर्याय घर खरेदीदारांसमोर मांडताना व त्यांना आकर्षित करताना दिसतील.
७. परवडणाऱ्या घरांची उपलब्धता वाढेल. अशा घरांच्या उपलब्धतेसाठी पूरक निर्णय घेत केंद्र शासनाने त्यासाठी सत्तर हजार कोटी रुपयांची तरतूद करीत सीएलएसएस योजनेची मर्यादा मार्च २०२१ पर्यंत वाढविली आहे. त्यासाठी सीएलएसएस (क्रेडिट लिंक सबसिडी स्कीम) सारखी घरखरेदीसाठीच्या अनुदानाची योजनादेखील सोबतीला आहे.
८. घरांची उभारणी करताना विकसकांना उपलब्ध साधने आणि सुविधांचा पुनर्विचार करावा लागेल.
९. घरांची व प्रकल्पाची रचना करताना लॉकडाऊन काळात सामना केलेल्या बहुतांश समस्यांना उत्तर म्हणून नव्या सुविधांचा विचार करावा लागेल. जसे की, प्रकल्पातूनच किंवा घरातूनच तुम्ही तुमच्या ऑफिसचे काम करू शकाल. त्यासाठी आवश्यक सुविधा व जागांचा विचार घरांच्या रचनेत प्राधान्याने करावा लागेल.
१०. घरातील गुंतवणुकीचा उद्देश विस्तारेल व त्याचे स्वरूपही बदलेल.
११. बांधकाम तंत्रज्ञानाप्रमाणेच विकसक कार्यालयीन कामांमध्ये देखील अधिकधिक तंत्रज्ञानपूरक संकल्पनाचा स्वीकार करताना दिसतील.
१२. विकसक ग्राहक म्हणून घरखरेदीदाराच्या शोधासाठी, संपर्कासाठी पारंपरिक साधनांसोबत सोशल मीडिया व डिजिटल माध्यमांचा वापर मोठ्या प्रमाणात वाढवतील.
बांधकाम क्षेत्राला अधिक प्रोत्साहन मिळण्यासाठी अपेक्षित कृती
गुंतवणूकदार व इच्छुक घरखरेदीरांकडून घरांची मागणी वाढावी त्यातून रिअल इस्टेट क्षेत्रातील सकारात्मक गती वाढावी यासाठी केंद्र शासनाने -
१. नवी घरकर्जासाठी घरकर्ज व्याजदर ५ टक्क्यांपेक्षा कमी असावेत. तसेच पुढील पाच वर्षांसाठी घरकर्ज व्याजदरांवर लक्षणीय अशी सवलत द्यावी.
२. प्राप्तिकर कायद्यातील 80C च्या अंतर्गत घरकर्ज व्याजदासाठी देण्यात येणाऱ्या सवलतीची मर्यादा अडीच लाखांपर्यंत वाढविण्यात यावी. यामुळे घरखरेदीदाराच्या हाती पैसा उपलब्ध होईल. ज्यातून तो घरखरेदीच्या निर्णयाचा विचार करेल.
३. सद्यःस्थितीत ४५ लाख रूपयांपर्यंतच्या घरासाठी १ टक्का जीएसटी आहे. मात्र उर्वरित बांधकाम सुरू असेलल्या घरांसाठी इनपुट टॅक्स क्रेडिटशिवाय जीएसटीचा तो दर ५ टक्के इतका आहे. तर तयार घरखरेदीवर कोणताही जीएसटी नाही. यामुळे ग्राहकाचा तयार घर घेण्याकडे कल असलेला दिसतो.
हे लक्षात घेऊन...
१. महानगरातील प्रकल्पांतील घर खरेदीदारांना १% जीएसटीचा लाभ ७५ लाख किमतीपर्यतच्या घरखरेदीसाठी देण्यात यावा.
२. शासकीय कंत्राटदारांसाठी लागू केलेली जीएसटी व इनपूट क्रेडिट टॅक्स सवलत ही रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी देखील लागू करावी. या व अशा सर्व सवलती आणि सकारात्मक बदलांच्या पार्श्वभूमीवर येणारे वर्ष हे घरबांधणी क्षेत्रास व गुंतवणुकीस त्याचा सुवर्णकाळ परत आणून देणारे ठरेल अशी आशा बाळगायला आणि घरखरेदीचा निर्णय घ्यायला काहीच हरकत नाही. त्यामुळे आता वेळ आहे ती ग्राहकांच्या अभ्यासपूर्ण कृतीची... म्हणजेच घरखेरदीची.....
(शब्दांकन - नरेंद्र जोशी)