- अ‍ॅड. शिरीष देशपांडे (कार्याध्यक्ष - मुंबई ग्राहक पंचायत)भारतीय संसदेने पारित केलेला, ‘स्थावर संपदा (नियमन व विकास) कायदा - २०१६’ अर्थात ‘रेरा’ महाराष्ट्रात १ मे २०१७ पासून लागू झाला. बांधकाम व गृहनिर्माण क्षेत्र संपूर्णपणे ढवळून काढणारा असा हा कायदा असल्यामुळे बिल्डर्स, घर खरेदीदार ग्राहक तसेच रिअल इस्टेट एलंटस् यांच्या मनात या नव्या कायद्याबद्दल कुतुहूल, उत्सुकता व काहीशी साशंकता तसेच भितीसुद्धा दिसून येते. त्यामुळे या ‘रेरा’ कायद्यामध्ये नक्की काय तरतुदी आहेत आणि त्याचा परिणाम बांधकाम व्यवसायिकांवर तसेच घर खरेदीदार ग्राहकांवर काय होणार आहे हे जाणून घेणे प्रसंगोचित ठरते.
‘रेरा’ कायद्यातील तरतुदी जाणून घेण्याआधी त्याची पार्श्वभूती समजून घेणे योग्य ठरेल. राज्यातील सर्व राजकीय पक्षांनी विधिमंडळात एकमताने संमत केलेला बिल्डरधार्जिणा आणि ग्राहकहितविरोधी ‘महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा - २०१४’ मुंबई ग्राहक पांयतीने संसदीय समितीपुढे अभ्यासपूर्ण आणि आग्रही प्रतिपादन करून यशस्वीपणे रद्द करून घेतला. इतकेच नव्हे तर त्याऐवजी संसदेने केलेला ‘रिअल इस्टेट कायदा - २०१६’ (RERA) जास्तीत जास्त ग्राहकाभिमुख करून तो महाराष्ट्र राज्याला लागू करून घेण्यास मुंबई ग्राहक पंचायतीचे फार मोठे योगदान आहे. अशा या ‘रेरा’ कायद्याची प्रमुख वैशिष्ट्ये खालीलप्रमाणे आहेत :
* राज्यातील ५०० चौ. मी. पेक्षा जासत किंवा ८ सदनिकांपेक्षा जास्त अशा कोणत्याही गृहनिर्माण प्रकल्पाला नियमक प्राधिकरणाची रितसर नोंदणी आवश्यक.* नियामक प्राधिकरणाच्या नोंदणीसाठी प्रस्तावित गृहप्रकल्पाच्या आराखड्यांना संबंधीत पालिकेचे मंजुरी आवश्यक.* नियामक प्राधिकरणाकडे नोंदणी केल्याशिवाय गृहप्रकल्पाची जाहिरात अथवा त्यातील सदनिकेचे विक्री करण्यास बंदी.* सध्या चालू असलेल्या प्रकल्पातील ज्या प्रकल्पांना ताबा प्रमाणपत्र (आॅक्युपेशन सर्टिफिकेट) प्राप्त नसेल त्यांना सुद्धा नियामक प्राधिकरणाची नोंदणी बंधनकारक. अशी नोंदणी ३१ जुलै २०१७ पर्यंत करण्याचे विकासकांवर बंधन.* पुनर्विकास प्रकल्पसुद्धा रेरा’ कायद्याच्या कार्यकक्षेत अंतर्भूत.* खाजगी बिल्डश्रप्रमाणेच शासकीय व सार्वजनिक विकास प्राधिकारण व गृहनिर्माण मंडळे (उदा. म्हाडा, सिडको इ.) यांना सुद्धा त्यांच्या चालू असलेल्या व नव्या गृहप्रकल्पांची नियामक प्राधिकरणाकडे नोंदणी बंधनकारक.* विकासकाने नियोजित गृहप्रकल्पाबद्दल नियामक प्राधिकारणाला सादर केलेली सर्व माहिती नियामक प्राधिकरणाच्या संकेतस्थळावर ग्राहकांना बघण्यासाठी उपलब्ध तसेच गृहनिर्माण प्रकल्पाच्या कामाची प्रगती दर ३ महिन्यांनी अद्ययावत करण्याचे विकासकांवर बंधन.* विकासकाने नियोजित वेळेत बांधकाम पूर्ण करून सदनिकेचा ताबा न दिल्यास सदनिका धारकास त्याने भरलेल्या रकमेवर दंडात्मक व्याज देण्याची तरतूद.* सदनिका धारकास विकासकास देय असलेल्या रकमेचा हप्ता देण्यास विलंब झाल्यास त्यावर आकारण्यात येणाऱ्या व्याजावर बंधन.* गृहनिर्माण प्रकल्पातील ५१ टक्के सदनिकांची विक्री झाल्यावर तीन महिन्यांच्या आत सदनिका धारकांची गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्याचे विकासकांवर बंधन.* घर खरेदीदारकडून मिळालेली ७० टक्के रक्कम बँकेच्या वेगळ्या खात्यात जमा करून बांधकामाच्या प्रगतीनुसार टप्प्याटप्प्याने काढण्याचे विकासकांवर बंधन.
विकासक अथवा रिअल इस्टेट एजंटने ‘रेरा’ कायद्यातील कोणत्याही तरतुदींचे उल्लंघन केल्यास नियामक प्राधिकरणाकडे अथवा अभिनिर्णय अधिकाऱ्याकडे (Adjudicating Officer) तक्रार दाखल करून ६० दिवसात तक्रार निवारणाची तरतूद.परंतु असा हा ग्राहकाभिमुख कायदा संसदेने पारित केल्यानंतरही राज्याने या कायद्यांतर्गत करावयाच्या नियमात बिल्डर लॉबीने अनेक बिल्डरधार्जिण्या तरतुदी अंतर्भूत करून घेण्यात यश मिळविले होते. या बिल्डरधार्जिण्या नियमांनी उभे केलेले आव्हान स्वीकारून ग्राहक पंचायतीने त्याविरुद्ध आवात उठवला. सुदैवाने मा. मुख्यमंत्र्यांनी यात जातीने लक्ष घालून या सर्व मुद्यांवर चर्चा करण्यासाठी उच्चपदस्थ तज्ज्ञ शासकीय अधिकाऱ्याची नेमणूक केली. या भेटीत ग्राहक पंचायतीने राज्याचे अनेक प्रस्तावित नियम हे मूळ ‘रेरा’ कायद्याशी कसे विसंगत आहेत अथवा बिल्डरधार्जिणे व ग्राहकहित विरोधी आहेत हे सप्रमाण दाखवून दिले. तसेच केंद्रीय गृहनिर्माण मंत्री व्यंकय्या नायडू व प्रधान सचिव यांच्यापुढेही रितसर प्रतिनिधीत्व करून सविस्तर चर्चेद्वारे राज्याचे प्रस्तावित नियम मूळ कायद्याशी कसे विसंगत व सारासार बिल्डरधार्जिणे आहेत हे केंद्र सरकारलासुद्धा दाखवून दिले.
या सर्व प्रयत्नांचा इष्ट परिणाम म्हणजे महाराष्ट्र राज्य शासनाने एप्रिल अखेरीस जाहिर केलेले रेराचे सुधारित नियम. या सुधारित नियमात ग्राहक पंचायतीचे सर्व ५२ आक्षेप व सूचना स्वीकारल्या गेल्या नसल्या तरीही त्या नियमात आधी प्रस्तावित केलेल्या महत्त्वाच्या आक्षेपार्ह नियमात शासनाला बदल करावा लागला आहे व त्यासाठी मा. मुख्यमंत्री निश्चितच अभिनंदनास पात्र आहेत. या नियमात अजूनही सुधारणेला वाव असून त्यासाठी मुंबई ग्राहक पंचायत यापुढे प्रयत्नशील राहणार आहे हे येथे स्पष्ट करावेसे वाटते.
अशा प्रकारे चांगल्यापैकी ग्राहकाभिमुख अशा ‘रेरा’ कायद्याची राज्यात प्रभावी अंमलबजावणी करण्याची जबाबदारी या कायद्यांतर्गत निर्माण करण्यात आलेल्या रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणावर आहे. सध्या त्याची हंगामी जबाबदारी श्री. गौतम चॅटजी यांच्यावर असून लवकरच त्यांची या प्राधिकरणावर कायमस्वरूपी अध्यक्ष म्हणून नेमणूक होण्याचीही शक्यता आहे. राज्यातील गृहनिर्माण क्षेत्रातील अनागोंदी आणि मोठ्या प्रमाणावर होणारी फसवणूक लक्षात घेता रेरा कायद्याची प्रभावी अंमलबजावणी करण्याचे फार मोठे आवाहन राज्य नियामक प्राधिकरणापुढे आहे.
आजमितीस राज्यात ताबा प्रमाणपत्र नसलेले जवळजवळ ३० ते ३५ हजार प्रकल्प असावेत, असा अंदाज आहे. या सर्व प्रकल्पांना रेरा कायद्यानुसार ‘रेरा’ प्राधिकरणाकडे ३० जुलै २०१७ पूर्वी नोंदणी करणे बंधनकारक आहे. तसेच नव्याने सुरू होणाऱ्या गृहप्रकल्पांची नोंदणीसुद्धा त्वरीत करणे आवश्यक आहे. त्याबरोबरच राज्यातील सर्व रिअल इस्टेट एजंटस्ना सुद्धा नियामक प्राधिकरणाकडे रितसर नोंदणी करणे बंधनकारक करण्यात आले आहे. नियामक प्राधिकरणाने गृहनिर्माण प्रकल्पाची नोंदणी तसेच रिअल इस्टेट एजंटस्ची नोंदणी यासाठी १ मे २०१७ पासूनच आॅनलाईन प्रक्रियेद्वारे सुरुवात केली आहे. परंतु येत्या काही दिवसात राज्यातील अशाप्रकारे सर्व चालू व नव्या गृहप्रकल्पांची ३० जुलै २०१७ पर्यंत नोंदणी होण्यासाठी नियामक प्राधिकरणाकडे पुरेशी साधनसामुग्री, मनुष्यबळ तसेच पायाभूत सुविधांची सोय असणे अत्यंत आवश्यक आहे आणि या सर्व सोयीसुविधा पुरविणे हे शासनाचे घटनात्मक आणि कायदेशीर कर्तव्य आहे असे नुकतेच मुंबई उच्च न्यायालयाने दिलेल्या एका निर्णयात स्पष्ट केले आहे. त्यामुळे राज्याचे गृहनिर्माण मंत्रालय आणि मा. मुख्यमंत्री याची योग्य ती दखल घेऊन राज्याचे नियामक प्राधिकरण सक्षम करतील अशी अपेक्षा करूया.
क्रांतीकारी अशा ह्या ‘रेरा’ कायद्यामुळे राज्यातील असंख्य बाधीत घर खरेदीदारांच्या तसेच अनेक रेंगाळलेल्या पुनर्विकास प्रकल्पातील रहिवाशांच्या अपेक्षा वाढलेल्या आहेत. या कायद्यात नियोजित गृहनिर्माण प्रकल्प विकासक वेळेत पूर्ण करून सदनिका धारकांना वेळच्या वेळी ताबा देतील यावर फार मोठा भर देण्यात आला आहे. ही गोष्ट अभिनंदनीय असली तरी प्रत्यक्षात फार मोठ्या राजकीय इच्छाशक्तीची सुद्धा गरज आहे हे लक्षात ठेवणे आवश्यक आहे. मनमानी आणि बेदरकारपणे आणि कायद्यातील प्रत्येक तरतूद स्वत:च्या फायद्यासाठी धाब्यावर बसवून काम करणाऱ्या बिल्डरची मानसिकता या नव्या कायद्याने बदलली जाईल का, हा एक फार मोठा प्रश्न सर्वसामान्यांच्या मनात आहे. ग्राहकांना सरसकट लुटणाऱ्या बिल्डर्सना चाप लावणाऱ्या रेरा कायद्याची अंमजबजावणी हीच खरी महत्त्वाची ठरणार आहे. ही अंमजबजावणी होऊ नये यासाठी अनेक बिल्डर्स शासनावर तसेच नियामक प्राधिकरणावर वेगवेगळ्या प्रकारे दडपण आणण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. त्यामुळेच घर खरेदीदार ग्राहक तसेच ग्राहक संघटना यांची जबाबदारी यामुळे वाढणार आहे.
‘रेरा’ कायद्यामुळे बांधकाम व्यवसायात आवश्यक ती पारदर्शकता आता येऊ शकणार आहे. परंतु या पारदर्शकतेचा ग्राहकांनी योग्य तो वापर करून कोणत्या गृहप्रकल्पात घर खरेदी करायचे हे सहजपणे ठरविणे आवश्यक आहे. यासाठभ् महारेराच्या संकेतस्थळावर (http://maharera.mahaonline.gov.in) भेट देवून आपण नोंदणी करू इच्छिणाऱ्या गृहप्रकल्पांची संपूर्ण माहिती मिळवून मगच घर खरेदी करणे योग्य ठरेल.
अशा या क्रांतीकारी ‘रेरा’ कायद्याची प्रभावी अंमलबजावणी राज्याचे नियामक प्राधिकारण (महारेरा) करू शकले तर ‘रेरा’ हा game changer ठरू शकेल यात शंका नाही.