अन्यथा रिअल इस्टेट बिल्डर्सना ‘चौपट’ त्रास

कृष्णा, भारतात ७६ हजारपेक्षा जास्त नोंदणीकृत रिअल इस्टेटमध्ये काम करणाऱ्या कंपन्या आहेत; तसेच लाखो लहान-सहान बिल्डर्स आहेत. या रिअल इस्टेट विभागावर नियंत्रण आणण्यासाठी शासनाने

अर्जुन (काल्पनिक पात्र) : कृष्णा, भारतात ७६ हजारपेक्षा जास्त नोंदणीकृत रिअल इस्टेटमध्ये काम करणाऱ्या कंपन्या आहेत; तसेच लाखो लहान-सहान बिल्डर्स आहेत. या रिअल इस्टेट विभागावर नियंत्रण आणण्यासाठी शासनाने रिअल इस्टेट बिल १0 मार्चला पास केले. या रिअल इस्टेटच्या बिलामुळे या व्यापारावर आणि त्याचा कर कायद्यावर काय संभावित परिणाम होईल, ते सांग?
कृष्ण (काल्पनिक पात्र) : अर्जुना, भारतातील रिअल इस्टेट हा शेतीनंतर सर्वात मोठा विभाग आहे. आजची तरुण पिढीसुद्धा या विभागाकडे जात आहे. त्यामुळे रिअल इस्टेटचा व्यवसाय करणारे खूप लोक आपल्याला पाहावयास मिळतात. तसेच भारतात दरवर्षी १0 लाख लोक स्वत:चे घर घेण्यासाठी गुंतवणूक करतात. या व्यवहारामध्ये अनेकदा अडचणी येतात. यामुळे घर घेणाऱ्यांची आस्था राहण्यासाठी व प्रोजेक्टस्मध्ये पारदर्शकता, कार्यक्षमता व जबाबदारी राहावी यासाठी शासनाने रिअल इस्टेट बिल पास केले आहे. शासनाने अर्थसंकल्पातही रिअल इस्टेट प्रोजेक्टसाठी काही तरतुदी आणल्या आहेत. म्हणजेच शासनाने अर्थसंकल्पात आयकर व सेवाकरामध्ये सवलती दिल्या व नंतर या रिअल इस्टेट बिलाच्या आधारे डेव्हलपरांवर निर्बंध आणून समतोल साधण्याचा प्रयत्न केला, आहे असे वाटते.
अर्जुन : कृष्णा, या रिअल इस्टेट बिलाची ठळक वैशिष्ट्ये कोणती?
कृष्ण : अर्जुना, या रिअल इस्टेट बिलाची ठळक वैशिष्ट्ये खालीलप्रमाणे आहेत-
१) रिअल इस्टेट म्हणजेच जागा, प्लॉट, फ्लॅट, दुकान, खरेदी-विक्रीचा व्यापार त्यात बिल्डर्स, डेव्हलपर्स, प्रमोटर, एजन्टस् इ. सर्व येतील. संपूर्ण प्रोजेक्ट फायनल करून नोंदणीकृत करावे लागेल.
२) कमीतकमी ५00 स्केअर मीटर किंवा ८ अपार्टंमेटच्या प्रोजेक्टला नोंदणी करणे बंधनकारक आहे. जर ही नोंदणी झालेली नसेल, तर प्रोजेक्टच्या किमतीच्या १0 टक्के दंड लागेल. पुन्हा ही चूक झाली तर बिल्डर्सला व डेव्हलपरला जेलसुद्धा होऊ शकते.
३) प्रमोटर डेव्हलपरला आता प्रत्येक प्रोजेक्टसाठी स्वतंत्र बँक अकाऊंट ठेवावे लागेल व मिळालेल्या रकमेतून ७0 टक्के रक्कम ठेवावी लागेल. याच रकमेतून खर्च करावा लागेल.
४) कमर्शिअल प्रोजेक्टस्लासुद्धा हा कायदा लागू होईल.
५) घर खरेदी कार्पेट एरियानुसारच करावी लागेल. बिल्टअप एरिया चालणार नाही.
६) डेव्हलपर व ग्राहक दोघांना दिरंगाईसाठी एका विशिष्ट दरानेच व्याज घ्यावे व द्यावे लागेल.
७) स्ट्रक्चरल त्रुटी आढळल्यास डेव्हलपर ५ वर्षांपर्यंत जबाबदार राहतील; तसेच डेव्हलपर दोनतृतीयांश लोकांच्या सहमतीनेच प्लॅनमध्ये बदल करू शकतील.
८) ट्रिब्युनलमध्ये असलेल्या तक्रारीचे निवारण ६0 दिवसांमध्ये होईल.
९) जागेच्या टायटलसाठी विमा उतरविण्यात यावा. याचा फायदा ग्राहक व डेव्हलपर दोघांनाही होईल.
१0) ट्रिब्युनल किंवा रेग्युलेटरी अ‍ॅथॉरिटीचे उल्लंघन केल्यास डेव्हलपरला ३ वर्षांपर्यंत कारावास होऊ शकतो.
११) ग्राहकांकडून डिपॉझिट वा अ‍ॅडव्हान्स लिखित अ‍ॅग्रीमेंट टू सेलनेच घ्यावे लागेल.
तसेच अनेक निर्बंध व लहान-सहान बाबी आहेत ज्या की, बांधकाम व्यवसायावर त्या त्या राज्यानुसार बघाव्या लागतील.
अर्जुन : कृष्णा, डेव्हलपरने आयकर कायद्यांतर्गत या बिलाच्या अनुषंगे काय लक्षात घ्यावे?
कृष्ण : अर्जुना, या बिलामधील तरतुदींनुसार डेव्हलपरने आयकर कायद्यात खालील मुद्दे पाहावेत-
१) प्रोजेक्ट कॉस्टला फार महत्त्व प्राप्त झाले आहे. त्यामुळे खर्च नीट मांडावा लागेल. त्याचा परिणाम आयकर व इतर कायद्यांत पडणारच आहे.
२) प्रत्येक डेव्हलपरला प्रत्येक प्रोजेक्टसाठी स्वतंत्र हिशोबाची पुस्तके व बँक अकाऊंट ठेवावे लागेल. ग्राहकाकडून मिळालेल्या पैशाच्या ७0 टक्के स्वतंत्र अकाऊंटमध्ये ठेवून त्याचा विनियोग व माहिती ठेवावी लागेल. यामुळे प्रोजेक्टस्नुसार नफा-तोटा माहीत पडेल, त्याचा आयकर तपासनीत परिणाम होईल.
३) डेव्हलपरने ग्राहकाला जर व्याज दिले किंवा टायटल डीडसाठी विमा केला, तर त्याचा प्रीमियम, स्ट्रक्चरल त्रुटी असतील तर त्या दुरुस्त करण्यासाठी लागलेल्या पैशाची वजावट डेव्हलपरला मिळेल.
४) तसेच पेनल्टी भरल्यास त्याची वजावट मिळणार नाही.
५) डेव्हलपरने विक्री, क्लोजिंग स्टॉक इ.चे मूल्यांकन करताना ते कार्पेट एरियानुसारच करावे. मूल्य निर्धारित करताना यामुळे खूप फरक पडेल.
६) शासनाने या २0१६ अर्थसंकल्पात डेव्हलपरांसाठी काही अटींनुसार ६0 स्केअर मीटरच्या आतील घराच्या प्रोजेक्टसाठी आयकरामध्ये १00 टक्के सवलत दिली आहे. या शासन निर्धारित प्रकल्पात रिअल इस्टेट रेग्युलेट्रीच्या निर्बंधाचा प्रभाव येईल.
अर्जुन : कृष्णा, या बिल आणि व्हॅटमध्ये संभावित परिणाम
कसा?
कृष्ण : अर्जुना, जर डेव्हलपरने कम्प्लिशन सर्टिफिकेट मिळण्याच्या आधी घर विकले तर कंपोझिशन स्कीमअंतर्गत १ टक्का व्हॅट अ‍ॅडव्हान्स किंवा अ‍ॅग्रीमेंट टू सेलवर कर भरावा लागतो. या कायद्याच्या तरतुदीनुसार डेव्हलपरला कम्प्लिशन सर्टिफिकेट घ्यावे लागेल. व्हॅट कायद्यात रिअल इस्टेट बिलाच्या अनुषंगे विक्री इत्यादीचे रिसीट, अ‍ॅग्रीमेंट टू सेल इ. तपासावे लागेल. आता कर अधिकाऱ्यांना रिअल इस्टेट बिलाच्या वेबसाईटवरून अधिक माहिती मिळू शकेल. कारण नियमित बुकिंगची माहिती वेबसाईटवर टाकावी लागेल. तसेच कॉन्ट्रॅक्टर, टीडीएस इत्यादीची जुळवणी पाहावी लागेल.
अर्जुन : कृष्णा, या बिल आणि सेवाकरमध्ये संभावित परिणाम कसा?
कृष्ण : अर्जुना, सेवाकरामध्येसुद्धा कम्प्लिशन सर्टिफिकेट मिळण्याच्या आधी विक्री केली, तर यापुढे ४.५ टक्के सेवाकर भरावा लागतो. तसेच इनपुट सर्व्हिसेसवर सेनव्हॅट मिळतो. ज्या की कॉन्ट्रॅक्टर, आर्किटेक, एजन्ट आदींकडून सर्व्हिसेस घेतल्या जातात. त्याचीही नोंद या रिअल इस्टेट कायद्याच्या तरतुदीनुसार वेबसाईटवर मिळेल.