बिल्डरांना दणका देणाऱ्या 'रेरा'च्या जन्माची कहाणी

RERA Act: या लेखातून रेरा या नियामक प्रधिकरणाच्या या स्थापनेबाबतचा धोरणात्मक विचार काय होता याचा उहापोह केला आहे. ज्या हेतूने रेराची स्थापना झाली तो हेतू साध्य झाला काय, याविषयी सांगितले आहे. रेराची संकल्पना सर्वप्रथम २००९च्या राज्य गृहनिर्माण धोरणात अंतर्भूत करण्यात आली आणि २०१५ मध्ये ही संस्था अस्तित्वात आली.

-सीताराम कुंटे
( माजी मुख्य सचिव) 
या लेखातून रेरा या नियामक प्रधिकरणाच्या या स्थापनेबाबतचा धोरणात्मक विचार काय होता याचा उहापोह केला आहे. ज्या हेतूने रेराची स्थापना झाली तो हेतू साध्य झाला काय, याविषयी सांगितले आहे. रेराची संकल्पना सर्वप्रथम २००९च्या राज्य गृहनिर्माण धोरणात अंतर्भूत करण्यात आली आणि २०१५ मध्ये ही संस्था अस्तित्वात आली. मागील लेखामध्ये विवेचन केलं होतं की गृहनिर्माण प्रकल्पात ग्राहक फसवला गेला तरी न्यायालये त्याला कोणताही दिलासा देत नाहीत, उलट त्याची आयुष्याची कमाई गुंतवून हाती आलेले घर पाडण्याचे आदेश देतात.

कल्याणमध्ये हे नुकतेच घडले आहे. त्याचं कायदेशीर कारण म्हणजे कॅव्हेट एम्प्टरचे तत्त्व, ज्याचा मतितार्थ आहे 'ग्राहक सावध राहा, जबाबदारी तुझी', पण परिपूर्ण माहितीअभावी जबाबदारीने निर्णय कसा घेणार? ग्राहक रेराचा कायदा येण्याआधी महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट कायदा अस्तित्वात होता. त्यामध्ये फ्लॅट खरेदीबाबत अनेक चांगल्या तरतुदी होत्या; परंतु त्यांची अंमलबजावणी करण्यासाठी आणि ग्राहकाच्या संरक्षणासाठी कोणतीही यंत्रणा नव्हती. फसलेल्या ग्राहकाला कोर्टात जाण्याशिवाय पर्याय नव्हता. त्यात ग्राहकाची ससेहोलपट व्हायची. कोर्टात 'तारीख पे तारीख' च्या कचाट्यात अडकून लोकांचे नुकसान व्हायचे. ग्राहक न्यायालये कधी कधी हे खटले चालवायचे, मात्र, त्यांची मर्यादा असायची. कारण ही न्यायालये सेवेतील उणीव याखाली घरांच्या संदर्भात खटला चालवत असतात. यामुळे असं लक्षात आलं की कॅव्हेट एम्प्टरचं तत्त्व ग्राहकांना लागू केलं जात असेल तर ग्राहकांना प्रकल्पाविषयी परिपूर्ण माहिती अधिकृतपणे उपलब्ध झाली पाहिजे. याबाबत सेबीचे अनुकरण करण्याचा विचार होता. ज्याप्रमाणे सेबी ही संस्था बाजारात भागभांडवल उभारण्याच्या संपूर्ण प्रक्रियेचे संनियंत्रण करते, तसंच काहीसं काम रेरानं करावं, असं अभिप्रेत होतं. सेबी या संस्थेचा सगळा भर गुंतवणूकदारांना परिपूर्ण माहिती उघड करण्याचे नियमन करण्यावर असतो, ज्याला डिस्क्लोजर म्हटले जाते.

सर्व आवश्यक माहिती समुचितपणे जाहीर किंवा उघड केल्यावरच आयपीओ काढण्याची परवानगी सेबीकडून मिळते. संगणक आणि इंटरनेटच्या तंत्रज्ञानाचा वापर करून सर्व आवश्यक माहिती वेबसाइटवर उघड करून ग्राहकाला तपासायला उपलब्ध करणे शक्य असते. सर्वसाधारणपणे अशीच व्यवस्था घरं घेणाऱ्या ग्राहकांसाठी करावी ही रेराच्या स्थापनेमागची भूमिका होती. या संकल्पनेला तत्कालीन केंद्र सरकारनेदेखील समर्थन केलं. या विषयावर चर्चासत्रे व परिसंवाद भरविले. मला त्यावेळी राज्याचा प्रधान सचिव, (गृहनिर्माण विभाग) म्हणून अशा चर्चासत्रांत सहभागी होता आलं. मी स्वतः राज्यात काही ठिकाणी परिसंवाद भरविले होते ज्यामध्ये बिल्डरांच्या संघटनादेखील सामील झाल्या होत्या. त्यावेळी बहुतांश बिल्डरांचा या संकल्पनेला विरोध होता. अनेक यंत्रणांच्या कचाट्यात 'पिचलेल्या आणि गांजलेल्या' व्यवसायामागे अजून एक यंत्रणा का लावताय हा त्यांचा आक्षेप होता. त्यांना त्यावेळी प्रतिवाद असा करण्यात आला की आमच्याकडे फसवणुकीच्या अनेक तक्रारी आहेत आणि योग्य नियमनाअभावी या क्षेत्राला 'बनाना रिपब्लिक' सारखं स्वरूप आलेले आहे. त्यामुळे रेरासारखे नियमन आवश्यक आहे.

रेरा येऊ नये यासाठी बिल्डर मंडळींनी राजकीय इच्छाशक्तीला सुरुंग लावण्याचे प्रयत्न केले व काही अंशी यशस्वीही झाले. मात्र, कालांतराने रेरा कायद्याला राजकीय पाठबळ मिळालं, कायदा पास झाला आणि अंमलबजावणी सुरू झाली. बिल्डरांनाही या कायद्याचे चांगले परिणाम दिसायला लागले. रेरा रजिस्ट्रेशनमुळे ग्राहकांचा विश्वास वाढला. आजचा जागरूक ग्राहक रेरा रजिस्ट्रेशनची खात्री करून घेतो. बिल्डर लोक आपल्या सोयीनुसार वापरत असलेल्या चटई क्षेत्र या संकल्पनेला ठोसपणे रेराने परिभाषित केले. याशिवाय, ग्राहकांनी एखाद्या विशिष्ट प्रकल्पाकरिता दिलेले पैसे बिल्डरला दुसरीकडे वळवता येणार नाहीत अशी तरतूद करण्यात आली. मागील दहा वर्षात रेरामुळे या आर्थिक क्षेत्राचे स्वरूप बदलले, आणि चांगले व्यावसायिक व चांगले प्रकल्प पुढे यायला लागले. मात्र, कल्याणच्या ६५ बेकायदेशीर इमारतींचे प्रकरण डोळ्यात अंजन घालणारे आहे. यातून धडा घेऊन रेराने अधिक सजगतेने काम करणे आवश्यक आहे.