Kharedi Khat : शेतकऱ्यांच्या अज्ञान, विश्वास किंवा अशिक्षितपणाचा गैरफायदा घेऊन फसवणूक करून नोंदणीकृत खरेदीखत (Registered Sale Deed) करून घेण्याचे प्रकार वाढले आहेत. अनेकदा शेतकरी अज्ञानापोटी किंवा विश्वासापोटी कागदपत्रांवर सह्या करतात आणि नंतर त्यांची फसवणूक झाल्याचे लक्षात येते. अशा वेळी 'आता जमीन कायमची गेली' असे समजून हतबल न होता, कायदेशीर लढाई लढणे शक्य आहे.
अशा परिस्थितीत, एकदा झालेले खरेदीखत हेच अंतिम सत्य आहे, असे समजून अनेक पीडित शेतकरी हतबल होतात. मात्र, भारतीय कायदेव्यवस्थेने अशा कपटपूर्ण (Fraudulent) व्यवहारांविरुद्ध दाद मागण्यासाठी सक्षम तरतुदी केल्या आहेत. फसवणुकीने झालेले खरेदीखत रद्द करण्यासाठी उपलब्ध कायदेशीर प्रक्रिया आणि त्यातील तांत्रिक बाबींचा ओहापोह करणे आवश्यक आहे.
फसवणूक करून जर खरेदीखत (Sale Deed) झाले असेल, तर ते रद्द करण्यासाठी कायदेशीर प्रक्रिया करणे आवश्यक असते. केवळ तक्रार करून खरेदीखत रद्द होत नाही, सर्वप्रथम हे समजून घेणे आवश्यक आहे की, 'नोंदणी अधिनियम, १९०८' (Registration Act, 1908) अन्वये एकदा नोंदणीकृत झालेले खरेदीखत, हे कायदेशीररित्या ग्राह्य मानले जाते.
त्यामुळे, केवळ पोलीस तक्रार करून किंवा दुय्यम निबंधकांना (Sub-Registrar) अर्ज करून ते रद्द होत नाही. कायद्याच्या भाषेत, नोंदणीकृत दस्तऐवज रद्द करण्याचा विशेषाधिकार केवळ सक्षम दिवाणी न्यायालयाला (Competent Civil Court) आहे. त्यासाठी दिवाणी न्यायालयात (Civil Court) दाद मागावी लागते.
फसवणूक नेमकी कशी होऊ शकते?
कपट किंवा फसवणूक (Fraud) : जमिनीच्या मालकाची दिशाभूल करून, खोटे कागदपत्र दाखवून किंवा खोट्या व्यक्तीला मालक म्हणून उभे करून व्यवहार केला असल्यास.
बळजबरी (Coercion) : जीवाला धोका निर्माण करून किंवा दबावाखाली सही घेतली असल्यास.
अयोग्य प्रभाव (Undue Influence) : वयोवृद्ध किंवा मानसिकदृष्ट्या सक्षम नसलेल्या व्यक्तीवर आपल्या अधिकाराचा गैरवापर करून सही घेतली असल्यास. मोबदल्याचा अभाव (Want of Consideration) : खरेदीखतात नमूद केलेली रक्कम प्रत्यक्षात दिलीच नसेल, तर तो व्यवहार पूर्ण मानला जात नाही.
एका जिल्ह्यातील ‘रामराव’ नावाच्या शेतकऱ्याला त्यांच्या जमिनीवर कर्ज काढायचे होते. एका व्यक्तीने त्यांना मदतीचे आमिष दाखवून निबंधक कार्यालयात नेले. रामरावांना वाटले की ते कर्जाच्या कागदपत्रांवर सह्या करत आहेत, पण प्रत्यक्षात त्यांच्याकडून ‘खरेदीखतावर’ सह्या घेतल्या गेल्या. काही दिवसांनी जेव्हा सातबारावर दुसऱ्याचे नाव आले, तेव्हा रामरावांना समजले की त्यांची जमीन फसवणुकीने विकली गेली आहे.
अशा परिस्थितीत रामराव कायद्याने आपली जमीन परत मिळवू शकतात. त्यासाठी खालील प्रक्रिया महत्त्वाची आहे:
खरेदीखत रद्द करण्यासाठी तुम्ही खालील पावले उचलू शकता :
अ) दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल करणे (Civil Suit)
नोंदणीकृत खरेदीखत हे केवळ पोलीस तक्रारीने रद्द होत नाही. फसवणूक झाल्याचे लक्षात आल्यावर त्वरित दिवाणी न्यायालयात खरेदीखत रद्द करण्यासाठी (Cancellation of Sale Deed) मालकी घोषणा, खरेदीखत रद्द करणे व चिरकाल मनाई हुकूम मिळणे बाबतचा दावा दाखल करावा .न्यायालय दोन्ही बाजू ऐकून घेऊन फसवणूक सिद्ध झाल्यास खरेदीखत रद्द करण्याचा आदेश देऊ शकते.
ब) दावा कुठे दाखल करता येतो
जमीन ज्या अधिकारक्षेत्रात येते, त्या ठिकाणच्या दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल करावा लागतो. फसवणूक (Fraud), बळजबरी (Coercion), चुकीची माहिती देणे (Misrepresentation) किंवा मोबदला (पैसे) न मिळणे या आधारावर तुम्ही दावा देऊ शकता.
क) मनाई हुकूम मिळवणे (Temporary Injunction)
दावा दाखल करतानाच, संबंधित जमिनीची पुढे विक्री होऊ नये किंवा त्या जमिनीच्या सातबारावर कोणताही फेरफार होऊ नये, जमीन कब्जे वहिवाटीस अडथळा करू नये यासाठी न्यायालयाकडून तटस्थतेचा किंवा मनाई हुकूम आदेश मागणे आवश्यक आहे. यामुळे प्रलंबित खटल्यादरम्यान समोरचा पक्ष जमीन दुसऱ्याला विकू शकणार नाही.
दिवाणी खटले निकाली निघण्यास विलंब लागू शकतो. या कालावधीत, फसवणूक करणाऱ्या व्यक्तीने ती जमीन तिसऱ्या त्रयस्थ व्यक्तीला विकली, तर कायदेशीर गुंतागुंत (Multiplicity of Proceedings) वाढते. हे टाळण्यासाठी, ‘दिवाणी प्रक्रिया संहिता’ (CPC) च्या ऑर्डर ३९, रुल १ व २ अन्वये न्यायालयाकडून ‘तात्पुरता मनाई हुकूम’ मिळवणे अत्यंत निकडीचे असते. यामुळे दावा प्रलंबित असेपर्यंत जमिनीच्या हस्तांतरणास मज्जाव केला जातो.
ड) फौजदारी तक्रार (Criminal Complaint)
जर फसवणूक मोठ्या स्वरूपाची असेल तर तुम्ही पोलीस स्टेशनमध्ये B.N.S. भारतीय न्याय संहिता च्या कलमांनुसार FIR नोंदवू शकता. पोलीस तपासामुळे तुम्हाला दिवाणी न्यायालयात तुमची बाजू भक्कम करण्यासाठी पुरावे मिळू शकतात. फौजदारी न्यायालय गुन्हेगाराला शिक्षा देऊ शकते, परंतु खरेदीखत रद्द करण्याचा आदेश देऊ शकत नाही. तरीही, पोलीस तपासात (Investigation Report) समोर आलेले पुरावे, हे दिवाणी न्यायालयात फसवणूक सिद्ध करण्यासाठी महत्त्वाचे ठरतात.
इ) दुय्यम निबंधक (Sub-Registrar) यांना कळवणे
ज्या कार्यालयात खरेदीखत नोंदवले गेले आहे, तिथे लेखी पत्राद्वारे कळवा की या व्यवहाराबाबत न्यायालयात वाद सुरू आहे. त्यामुळे या जमिनीशी निगडीत कोणताही व्यवहाराची नोंद करू नये मात्र, दुय्यम निबंधकांना स्वतःहून खरेदीखत रद्द करण्याचा अधिकार नसतो; तो अधिकार फक्त न्यायालयालाच आहे.
ई) महसूल विभागात हरकत नोंदवणे
खरेदीखत होताच तलाठी सातबारावर नवीन नावाची नोंद (फेरफार) घेतात. अशा वेळी तातडीने तलाठी किंवा तहसीलदार यांच्याकडे लेखी हरकत नोंदवून ‘फेरफार’ रद्द करण्यासाठी अर्ज करावे लागते.
महत्त्वाचे पुरावे गोळा करा जसे की :
मुळ खरेदीखताची प्रत.
बँक स्टेटमेंट (जर पैसे मिळाले नसतील तर पुरावा म्हणून).
बनावट कागदपत्रे असल्याचे सिद्ध करणारे पुरावे.
साक्षीदार (जर व्यवहार वेळी उपस्थित असतील तर).
नोटरी केलेली कागदपत्रे, साक्षीदार आणि इतर तांत्रिक पुरावे जपून ठेवा.
फसवणूक टाळण्यासाठी ‘या’ गोष्टी लक्षात ठेवा :
कागदपत्रे वाचल्याशिवाय सही करू नका : कागदपत्र मराठीत नसेल तर त्याचे भाषांतर करून घ्या.
व्यवहार करताना साक्षीदार म्हणून आपल्या ओळखीच्या आणि विश्वासू व्यक्तींनाच ठेवा.
पेमेंटची खात्री करा : जमिनीचे पैसे नेहमी बँक खात्याद्वारे (RTGS/Cheque) घ्या, जेणेकरून पुरावा राहील.
कोर्ट फी (Court Fee) : जमिनीच्या बाजारभावाप्रमाणे किंवा दाव्याच्या मूल्यांकनाप्रमाणे कायद्याने निश्चित केलेली कोर्ट फी भरणे बंधनकारक असते.
जमिनीचा व्यवहार करताना केवळ विश्वासावर विसंबून न राहता, कागदपत्रांची पडताळणी वकिलांकडून करून घेणे हाच फसवणूक टाळण्याचा सर्वोत्तम मार्ग आहे. जर फसवणूक झालीच, तर घाबरून न जाता कायदेशीर मार्गाचा अवलंब करावा. थोडक्यात सांगायचे तर: कायदा 'जागृत' राहणाऱ्यांच्या बाजूने असतो. जर तुमच्यासोबत किंवा परिचितासोबत असा प्रकार घडला असेल, तर वकिलाचा सल्ला घेऊन तातडीने कायदेशीर पावले उचला. खरेदीखत रद्द होऊ शकते, फक्त त्यासाठी योग्य पुराव्यांची आणि संयमाची गरज असते.
मुदतीचा कायदा (Law of Limitation)
कायद्यात एक सुप्रसिद्ध म्हण आहे - "Vigilantibus non dormientibus jura subveniunt" अर्थात, कायदा जागृत असणाऱ्यांना मदत करतो, झोपलेल्यांना नाही. 'लिमिटेशन ॲक्ट, १९६३' च्या कलम ५९ (section 59) नुसार, फसवणूक झाल्याचे किंवा खरेदीखत झाल्याचे लक्षात आल्यापासून ३ वर्षांच्या आत न्यायालयात दावा दाखल करणे बंधनकारक आहे. विलंब झाल्यास, न्यायालयाला विलंब माफीचा (Condonation of Delay) ठोस पुरावा द्यावा लागतो, अन्यथा दावा फेटाळला जाऊ शकतो.
शेतजमिनीची फसवणूक ही गंभीर बाब असली तरी, ती कायदेशीर लढाईने नक्कीच जिंकता येते. यासाठी भावनेच्या आहारी न जाता, पुराव्यांची जुळवाजुळव करणे, महसूल रेकॉर्डवर (७/१२ उतारा) वेळेत हरकत घेणे आणि विधिज्ञांच्या मार्गदर्शनाखाली दिवाणी व फौजदारी अशा दोन्ही पातळ्यांवर लढा देणे आवश्यक आहे. न्यायव्यवस्थेवर विश्वास ठेवून कायदेशीर मार्गाचा अवलंब केल्यास आपली जमीन आणि हक्क नक्कीच अबाधित राहू शकतात.
- ॲड. वैजनाथ दिपकराव वांजरखेडे
कायदे विषयक लेखक तथा मोडी लिपी लिप्यंतरकार पुराभिलेख संचनालय महाराष्ट्र शासन प्रमाणित