मुंबईतील घरांची विक्री कमी होतेय? कशामुळे?

Mumbai Home News:

- सीताराम कुंटे
(माजी मुख्य सचिव) 

रियल इस्टेटच्या बाजारात सर्वसाधारणपणे तेजीचा कल असतो. घरांची विक्री तेजीने होत असते आणि शासनाला तिजोरीत महसूल गोळा होत असतो, म्हणून चांगले वाटत असते. अशा तेजीच्या वातावरणात घर किंवा पर्यायाने रियल इस्टेटमध्ये केलेली गुंतवणूक भविष्यात चांगलीच फायदेशीर ठरणार असते हा विचारदेखील ग्राहक करत असतात. मात्र, २०२५च्या पहिल्या सहा महिन्यांतली जी आकडेवारी जाहीर झाली आहे ती पाहता या क्षेत्रात काहीशी मरगळ आल्याचे दिसते. आकडेवारीनुसार विश्लेषण करणाऱ्या काही संस्थांनी अलीकडच्या काही ट्रेंड्सचा अभ्यास करून काळजी वाटावेत असे निष्कर्ष मांडले आहेत. त्यातील सर्वांत महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे देशांतल्या सात मोठ्या शहरांमध्ये घरांची १५-३० टक्क्यांनी घटलेली विक्री.

कोलकातामध्ये घरांची विक्री ३० टक्के, तर मुंबई आणि बंगळुरूमध्ये सुमारे १५ टक्क्यांनी कमी झाली आहे. हे मोजताना किती युनिट विकले गेले याचा विचार करण्यात आला आहे. हे पाहून काळजी वाटावी ती अशासाठी की १५ ते ३० टक्के विक्री कमी होणे हे मोठे प्रमाण आहे. याची अधिक सखोल कारण मीमांसा होणे आवश्यक आहे. संशोधकांच्या मते एक मोठे कारण आहे घरांची दरवाढ.

अलीकडच्या काळात घरांच्या किमतींमध्ये १० टक्क्यांपेक्षा जास्त वाढ गेल्या १२ महिन्यांत झाली. ही वाढ मोठी आहे. कदाचित आता असा एक टप्पा आला आहे की अलीकडे झालेली किमतीतली वाढ ग्राहकांना बाजारातून बाहेर ठेवत आहे, अगदी उंटाच्या पाठीवरील शेवटच्या तृणाप्रमाणे. या वाढणाऱ्या किमतींना जसे बिल्डर जबाबदार आहेत तसेच शासकीय प्राधिकरणांकडून सातत्याने वाढीव प्रमाणात मागितली जाणारी प्रीमियम आणि भ्रष्टाचारामुळे वाढीव खर्च हेदेखील जबाबदार आहेत.

बाजारातील हा ट्रेंड बघता विकासकदेखील कमी प्रमाणात प्रकल्प लाँच करीत आहेत. त्यात तयार घरांच्या इनवेंट्रीचा खप कमी होणे, हे एक महत्त्वाचे कारण आहेच. सोबतच बांधकाम साहित्य आणि अनुशंगिक बाबींवरही खर्च वाढत चालला आहे. बाजारपेठ मंदावल्याने घरांच्या किमती आता फार वाढवता येणार नाही हे स्पष्ट दिसत आहे... आणि सोबतच बांधकाम खर्चात होणारी वाढ यामुळे नफ्याचे मार्जिनही घटू लागले आहे. हे सर्व पाहता बांधकाम व्यावसायिकांनी नवीन प्रकल्प लाँच करण्याचे प्रमाण कमी केले आहे. तिसरी बाब अशी निदर्शनास आली आहे की २ ते ५ कोटी रुपये या दरम्यान किमती असलेल्या, परंतु न विकलेल्या घरांच्या इन्वेंट्रीमध्ये ५० टक्क्यांपेक्षा जास्त वाढ झालेली आहे. याहून जास्त किमतींच्या रेंजमध्येही विक्री न झालेल्या इन्वेंट्रीमध्ये १५-४० टक्के वाढ झाली आहे. ५० कोटींपेक्षा अधिक किमतीच्या विक्री न झालेल्या इन्वेंट्रीमध्ये ७० टक्क्यांनी वाढ झाली आहे. किमतीच्या या रेंजला ‘हाय एंड’ रेंज म्हटले जाते.

याचाच अर्थ असा की, बाजारात पुरवठा वाढला आहे आणि मागणी तुलनेत कमी होत आहे. अशा परिस्थितीत बाजारात करेक्शन होणार काय? या विषयी तर्कवितर्क सुरू आहेत. बाजारपेठेचा नियम आहे की, जेव्हा अशा प्रकारे विक्री न झालेल्या इन्वेंट्रीमध्ये भरीव वाढ होते, तेव्हा किमती कमी व्हायला पाहिजेत. मात्र, हे नक्की 
होईलच असे सांगता येत नाही. त्याचे कारण आहे बिल्डर व्यावसायिकांची तग धरून राहण्याची शक्ती. मोठ्या प्रमाणात न विकली गेलेली इन्वेंट्री असली तरी ही मंडळी तग धरून बराच काळ राहण्याचे सामर्थ्य बाळगून  असतात. बाजारपेठेत बदलणाऱ्या परिस्थितीची वाट पाहतात आणि पुन्हा बाजारात तेजी आली की विक्रीला सुरुवात करतात. ग्राहक मात्र किमती कमी होण्याची आस लावून बसतो. किमती कमी झाल्या तर घर घेता येईल. येणारा काळच सांगेल की किमतीत करेक्शन होणार की पुन्हा काही महिन्यांनी किमतीत वाढ होणार.