अटींची पूर्तता करणाऱ्या गृह निर्माण प्रकल्पांनाच नोंदणी क्रमांक मिळणार

२०२३ या वर्षात महारेराचे घर खरेदीदारांना सक्षम करीत स्थावर संपदा क्षेत्रावर दीर्घकालीन सकारात्मक परिणाम करणारे अनेक महत्त्वाचे आणि पथदर्शक निर्णय

मुंबई - महारेराने २०२३ या सरत्या वर्षात घर खरेदीदारांना सक्षम करत, स्थावर संपदा क्षेत्रावर सकारात्मक दीर्घकालीन परिणाम करणारे अनेक महत्त्वाचे आणि पथदर्शक निर्णय घेतलेले आहेत. यामुळे विकासकांना जबाबदेय करून  स्थावर संपदा क्षेत्रात पारदर्शकता निर्माण  होत आहे. तसेच याचा फायदा घरखरेदीदारांना होत आहे. होणार आहे. यातील अनेक निर्णयांचे  इतर राज्यांनीही अनुकरण केलेले आहे.

बहुतेकजण आयुष्याची कमाई गुंतवून घर घेत असतात. महारेराकडे नोंदवला गेलेला प्रत्येक प्रकल्प  पूर्ण व्हावा यासाठी प्रकल्पाच्या नोंदणीपासूनच महारेराने काळजी घ्यायला सुरूवात केलेली आहे.  प्रकल्प रखडण्याची कारणे लक्षात घेऊन नोंदणीसाठी आलेल्या प्रत्येक प्रकल्पाची आर्थिक ( Financial) कायदेविषयक ( Legal) आणि तांत्रिक ( Technical)  पडताळणी कठोरपणे करायला महारेराने सुरुवात  केलेली आहे. यातील विहित अटींची पूर्तता करणाऱ्या प्रकल्पांनाच महारेरा नोंदणीक्रमांक देते.

या निर्णयांत प्रमाणित घर विक्री करार ( Standardized Agreement for Sale) आणि घर नोंदणी पत्र( Allotment letter); विनियामक तरतुदींच्या पूर्ततेसाठी सूक्ष्म संनियंत्रण कक्षाची स्थापना;  नवीन प्रकल्पांची नोंदणी करताना प्रवर्तकासह त्या प्रकल्पातील सर्व संचालकांच्या या क्षेत्रातील सर्व व्यवहाराचे तपशील मिळण्यास मदतीचे ठरू शकणारे दिन क्रमांक   (DIN) आणि पूर्वीच्या कामगिरीसह स्वप्रतिज्ञापत्रावर ( Self Affidavit)तपशील देणे बंधनकारक; नुकसान भरपाईचे वॉरंट वसूल व्हावे यासाठी सेवानिवृत्त अप्पर जिल्हाधिकाऱ्याची नियुक्ती;  घरखरेदीदारांच्या तक्रार निवारणासाठी पदनिर्देशित अधिकाऱ्यासह तक्रार निवारण कक्षाची स्थापना करण्याचे निर्देश; घर खरेदीदार आणि विकासकांचे प्रश्न सोडविण्यासाठी महारेरा मुख्यालयात समुपदेशनाची व्यवस्था; ग्राहकाला एका क्लिकवर प्रकल्पाची समग्र माहिती उपलब्ध व्हावी यासाठी सर्व प्रकारच्या जाहिरातींसोबत महारेरा नोंदणी क्रमांकासह  क्यूआर कोड छापणे बंधनकारक ; महारेरा नोंदणी क्रमांक आणि क्यूआर कोड शिवाय जाहिराती छापणाऱ्या प्रकल्पांवर स्वाधिकारे( Suo Motu) दंडात्मक कारवाई; गृहनिर्माण प्रकल्पांची काही निकषांच्या आधारे "महारेरा मानांकन सारणी"  ( MahaRERA Grading Matrix) पुढील वर्षी एप्रिल 24 नंतर सार्वजनिक करण्याचे जाहीर; दोष दायित्व कालावधीची गरजच पडू नये यासाठी गुणवत्तापूर्ण बांधकामांसाठी सल्लामसलत पेपर जाहीर; पूर्णतः अव्यवहार्य प्रकल्पांची नोंदणी रद्द करण्याची तरतूद; या क्षेत्रातील एजंटला विनियामक तरतुदींचे ज्ञान असावे यासाठी प्रशिक्षणासह परीक्षा देऊन प्रमाणपत्र मिळवणे बंधनकारक अशा महत्वाच्या निर्णयांचा यात समावेश आहे. 

यातील काही महत्वाच्या निर्णयांचा संक्षिप्त तपशील असा-

 घरखरेदीदार आणि विकासक यांच्यातील घर विक्री करणार (Agreement for Sale) आणि घर नोंदणी केल्याचे पत्र ( Allotment letter) हे महारेराने प्रामाणिकृत केलेल्या मसुद्यानुसारच द्यावे, असे बंधन महारेराने विकासकांवर घातलेले आहे. घर खरेदी करारात दैवी आपत्ती ( Force Majeure) , चटई क्षेत्र,  दोष दयित्व कालावधी ( Defect liability period) आणि हस्तांतरण करार या बाबी अपरिवर्तनीय राहतील. त्यात बदल करता येणार नाही. नोंदणी पत्र  देताना सदनिका क्रमांक,  चटई क्षेत्र,  प्रकल्प पूर्णत्वाचा अपेक्षित दिनांक  याचा तपशील यात बंधनकारक करण्यात आलेला आहे.

विनियामक तरतुदीनुसार किती सदनिका नोंदवल्या गेल्या, किती पैसे आले, किती खर्च झाला , प्रकल्प स्थिती काय,  प्रकल्पात काही बदल झाले असल्यास त्याबाबतचा तपशील असलेले  तिमाही आणि वार्षिक प्रपत्र महारेराच्या संकेतस्थळावर वेळोवेळी अद्ययावत करणे बंधनकारक आहे. या प्रपत्रांच्या चांचणीतून प्रकल्पस्थिती, त्यातील विविध अनियमितता इ. बाबींवर सुक्ष्म संनियंत्रण ठेवणे शक्य झाले आहे. त्यातूनच लाल फितीतले प्रकल्प(Red flag projects), आर्थिक अनियमितता असलेले प्रकल्प शोधून त्याबाबत वेळीच प्रतिबंधात्मक कारवाई करण्यात येत आहे.

नवीन प्रकल्पांची नोंदणी करताना विकासकाला त्या प्रकल्पाच्या प्रवर्तकासह सर्व संचालकांचा दिन क्रमांक(DIN), त्यांची प्रकल्पविषयक कामगिरी ही स्वप्रतिज्ञापत्रावर ( Self Affidavit) देणे बंधनकारक करण्यात आले आहे. यामुळे या संचालकांची इतर प्रकल्पातील कामगिरी घरखरेदीदारांना निर्णय घेताना उपलब्ध राहील. 

महारेराने आदेशित केलेली नुकसान भरपाई वसूल व्हावी यासाठी अपर जिल्हाधिकारी दर्जाच्या एका सेवानिवृत्त अधिकाऱ्याची नेमणूक करण्यात आलेली आहे. ते यासाठी सातत्याने जिल्हाधिकारी, उप जिल्हाधिकारी , तहसीलदार यांच्याकडे पाठपुरावा करीत असल्याने  यात गती आलेली आहे.

घर नोंदणी झाल्यानंतर घर खरेदीदारांच्या काही तक्रारी असल्यास त्याला वाली नसतो. कारण विपणन कार्यालय बंद झालेले असते. म्हणून घरखरेदीदारांच्या तक्रारी निवारणासाठी किमान एका पदनिर्देशित अधिकाऱ्यासह तक्रार निवारण कक्ष स्थापन करण्याचे निर्देश महारेराकडून देण्यात आलेले आहेत. संबंधिताचे नाव, संपर्क क्रमांक प्रकल्पस्थळी आणि संकेतस्थळावर ठळकपणे ठेवण्याचेही निर्देश देण्यात आलेले आहेत. 

घरखरेदीदार आणि विकासक यांचे प्रश्न सोडविण्यासाठी महारेरा मुख्यालयात समुपदेशनाची व्यवस्था करण्यात आलेली आहे. महारेराच्या कार्यपद्धतीची समग्र माहिती असलेले ज्येष्ठ अधिकारी या कक्षात उपलब्ध असतात.

महारेरा मानांकन सारणी एप्रिल 24 पासून सार्वजनिक करण्याचे महारेराने जाहीर केलेले आहे. यात प्रकल्पाचा तपशील,  तांत्रिक तपशील, वित्तीय तपशील आणि कायदेशीर तपशील या आधारे प्रकल्पाचे मूल्यांकन करता येईल, अशा पध्दतीने ही माहिती दिली जाणार आहे. 

याशिवाय दोष दायित्व कालावधीची गरजच पडू नये यासाठी गुणवत्तापूर्ण बांधकामांवर महारेराचा भर आहे. त्यासाठी काय काय  करता येईल याचा तपशील असलेला सल्लामसलत पेपर जाहीर करण्यात आलेला आहे. याबाबत सूचना पाठविण्याचा कालावधी संपल्यानंतर आलेल्या सूचना आणि या क्षेत्रातील तज्ज्ञ, अभ्यासक यांच्याशी सविस्तर चर्चा करून प्रत्यक्ष अंमलबजावणी करण्यासाठी  याबाबतची प्रमाणित कार्यपद्धती (SoP) ठरविण्यात येईल. ग्राहकाला सक्षम करत विकासकाची जबाबदेयता वाढवणारे अनेक महत्त्वाचे निर्णय महारेराने या वर्षात घेतलेले आहेत. ज्यामुळे या क्षेत्रात अधिकाधिक पारदर्शकता निर्माण होऊन या क्षेत्राची विश्वासार्हता वाढणार आहे.

घर खरेदीदारांची गुंतवणूक सुरक्षित आणि संरक्षित राहावी आणि त्यांना आश्वासित घर वेळेत मिळावे, यादृष्टीने संनियंत्रणासाठी  महारेराची स्थापना करण्यात आलेली आहे. महारेरा स्थावर संपदा अधिनियमनाची तत्त्वतः आणि अक्षरशः अंमलबजावणी करीत असतांना आवश्यक तेथे अधिक दृढता आणि स्पष्टता यावी यासाठी हेतुतः प्रमाणित कार्यपद्धती ठरवून देत आहे. यातून विकासकांच्या

जबाबदाऱ्या अधिकाधिक स्पष्ट करून त्यासाठी त्यांना कटिबद्ध करण्यात येत आहे . ज्यायोगे कुठलेही वाद  होऊन तक्रारी निर्माण होऊ नये, असा महारेराचा मूळ हेतू आहे. भविष्यातही बांधकाम क्षेत्रात तक्रारी निर्माण होऊ नये यादृष्टीने  ग्राहकहित अधिकाधिक सुरक्षित करण्यासाठी गरजेनुसार प्रमाणित कार्यपद्धती महारेरा ठरवीत राहणार आहे.

- अजय मेहता, अध्यक्ष, महारेरा