देखभाल-दुरुस्तीच्या आकारणीवरून कायदेशीर संभ्रम

मुंबई उच्च न्यायालयाने मेंटेनन्स चार्जेसबाबत अलिकडेच दिलेल्या निकालाने संभ्रम निर्माण होऊ शकतो.

सीताराम कुंटे
माजी मुख्य सचिव

मुंबई उच्च न्यायालयाने देखभाल-दुरुस्ती आकारणीबाबत (मेंटेनन्स चार्जेस) अलिकडेच दिलेल्या निकालाने संभ्रम निर्माण होऊ शकतो. याचा आढावा आपण आज घेणार आहोत. ६ ऑगस्ट रोजी मुंबई उच्च न्यायालयाने निकाल दिला की, देखभाल-दुरुस्तीच्या रकमेची आकारणी फ्लॅटच्या आकारमानानुसार आणि त्याच्या तुलनात्मक प्रमाणात केली जावी, सरसकट सर्वांना एकच आकार लावणे चुकीचे आहे. हा निकाल उच्च न्यायालयाने अपार्टमेंट-कंडोमिनियमच्या बाबत दिला आहे. अपार्टमेंट कंडोमिनियम ही व्यवस्था महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप अॅक्ट १९७० अंतर्गत केली जाते. त्यामध्ये अपार्टमेंटचे मालक मिळून एक असोसिएशन बनवतात व त्याद्वारे त्या इमारतीच्या सामूहिक क्षेत्रांचे व्यवस्थापन केले जाते. या व्यवस्थेत सदनिकेची मालकी बेट सदनिका धारकाची असते. सामूहिक क्षेत्राची मालकीही सदनिकेच्या क्षेत्रफळाच्या प्रमाणात असते, अशा एका असोसिएशनमध्ये अपार्टमेंटधारकांना एकसमान देखभाल दुरुस्ती आकार लावला होता, त्यावर आक्षेप असा होता की ही आकारणी अपार्टमेंटच्या क्षेत्रफळानुसार व त्याच्या तुलनात्मक प्रमाणात केली गेली पाहिजे, उच्च न्यायालयाने हा आक्षेप ग्राह्य धरला व त्याप्रमाणे निकाल दिला आहे. हा निकाल पुण्यातील ट्रेझर पार्क या अपार्टमेंट असोसिएशनच्या प्रकरणातला आहे.

पुण्यातील या असोसिएशनने त्यांच्या सर्व सदस्यांना एकसारखी आकारणी केली होती, अपार्टमेंटच्या क्षेत्रफळाच्या आधारे आकारणी केली गेली नव्हती. न्यायालयाच्या निकालानुसार अपार्टमेंटच्या क्षेत्रफळानुसार तसेच त्याच प्रमाणात प्रत्येक सभासदाचा अविभाज्य सामूहिक क्षेत्रातला वाटा विचारात घेऊन देखभाल दुरुस्तीची आकारणी केली गेली पाहिजे. मात्र सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या संदर्भात उच्च न्यायालयाने वेगळ्या प्रकारचे आदेश पारित केले आहेत. जानेवारी २०२५ मध्ये लोअर परेल येथील एका सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या बाबत असे झाले की, त्या संस्थेने सभासदांकडून त्यांच्या सदनिकांच्या प्रति चौरस फूट आकारमानाप्रमाणे देखभाल-दुरुस्तीची आकारणी करायचे ठरवले. त्याला मुंबईतील सहकार न्यायालयाने रद्दबातल ठरवले आणि उच्च न्यायालयाने त्यास सहमती दिली. त्याकरिता महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायदा १९६० मधील तरतुदी तसेच महाराष्ट्र शासनाने जारी केलेल्या एका परिपत्रकाचा, तसेच मुंबई उच्च न्यायालयाच्या अगोदरच्या एका निर्णयाचा आधार घेतला, ज्यामध्ये मोठ्या सदनिकाधारकांकडून देखभाल-दुरुस्तीकरिता जास्तीची रक्कम घेण्यावर निर्बंध आणण्यात आले होते.

या दोन निर्णयांचा विचार करता असे लक्षात येते की, सहकारी गृहनिर्माण संस्था आणि अपार्टमेंट-कंडोमिनियम या दोघांमध्ये न्यायालय फरक करू इच्छिते. सहकारी संस्थांमध्ये सभासदांमध्ये समानतेचे तत्त्व विचारात घेतले आहे, तर अपार्टमेंट-कंडोमिनियममध्ये तुलनात्मक क्षेत्रफळाच्या आधारे आकारणी करण्याचे म्हटले आहे. दोन्ही तत्त्वे संविधानाच्या कलम १४ शी सुसंगत आहेत. तथापि सदनिका धारकांच्या दृष्टीने विचार केल्यास हा संभ्रम होऊ शकतो की, न्यायालये एकसारख्या विषयावर वेगवेगळे निकाल कसे काय देते? तर दोघांच्या कायदेशीर रचनेमध्ये असलेला फरक लक्षात घेतला पाहिजे. अपार्टमेंट-कंडोमिनियममध्ये प्रत्येक सदनिकाधारक हा आपल्या सदनिकेचा मालक असतो आणि सामूहिक क्षेत्रातील वाटा सदनिकेच्या क्षेत्रफळानुसार असतो. त्यामुळे देखभाल-दुरुस्ती खर्चाचा वाटा मालकीच्या प्रमाणात त्या सभासदाच्या वाट्याला येतो. गृहनिर्माण संस्थेचा विचार केला तर जमिनीची मालकी तसेच इमारतीची मालकी सहकारी संस्थेची असते, प्रत्येक सभासदाकडे शेअर सर्टिफिकेट असते आणि खरेदीचा दस्तऐवज, इंडेक्स २ यासह सभासदाचा अधिकार निश्चित केला जातो. सहकारी संस्थेमध्ये सभासद हा केंद्रबिंदू असल्याने त्यांच्यामध्ये समानता असावी, असा विचार न्यायालयाने केला असेल, मागील एका लेखात आपण पाहिले आहे की अपार्टमेंट कंडोमिनियमपासून सहकारी गृहनिर्माण संस्थेमध्ये रूपांतरित करण्याकरिता शासनाने कायद्यात सुधारणा केली आहे. जी प्रामुख्याने डीम्ड कन्व्हेअन्स मिळावे आणि पुनर्विकास व्हावा, याकरिता ही तरतूद केली आहे.

थोडक्यात, अपार्टमेंट-कंडोमिनियम आणि गृहनिर्माण संस्थांच्या कायदेशीर व्यवस्था पूर्णपणे भिन्न असल्याने न्यायालयाकडून वेगवेगळे निर्णय येतात, जे सामान्यांना सकृत्दर्शनी संभ्रमित करणारे वाटू शकतात. १९६० चा सहकारी संस्थांचा कायदा आणि १९७०चा अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा यातील फरक लक्षात घेतल्यास न्यायालयाच्या निकालांबाबतचा संभ्रम राहणार नाही. सदनिकाधारकांनी आपल्या हिताचा विचार करून कशाप्रकारे आपल्या मालमत्तेचे व्यवस्थापन करायचे याबाबत १९६० आणि १९७०च्या कायद्यानुसार निर्णय घेतला पाहिजे.