सीताराम कुंटे, माजी मुख्य सचिव
शासनाने काँडोमिनियममध्ये राहणाऱ्या लोकांना मोठा दिलासा दिल्याने त्यांच्या पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा झाला. काँडोमिनियम म्हणजे काय समजून घेऊ. ही सहकारी गृहनिर्माण संस्थेपेक्षा वेगळी व्यवस्था आहे. यामध्ये विकासक ग्राहकांना सदनिका विकतो; पण नंतरची व्यवस्था विकासकाच्या फायद्यासाठी राबवली जाते. एखाद्या इमारतीत वेगवेगळ्या सदनिका विकत घेतलेले ग्राहक असतात. अशा ग्राहकांना त्यांच्या सहकारी संस्था तयार न करता बिल्डर त्यांचे एक असोसिएशन बनवून इमारतीतल्या सामूहिक क्षेत्रांचे व्यवस्थापन करण्याची जबाबदारी त्या असोसिएशनकडे सुपुर्द करतो. अशा असोसिएशनकडे इमारत ज्या जागेवर उभी आहे, त्या जमिनीचे मालकी हक्क दिले जात नाहीत. त्यामुळे त्यावर भविष्यात डीसीआर नियमावलीमध्ये बदल होऊन वाढीव एफएसआय मिळाला तर त्याची मालकी बिल्डरकडेच राहते. असोसिएशनला त्याचा लाभ मिळत नाही. या व्यवस्थेत फ्लॅट धारकांचा अधिकार फक्त त्यांच्या फ्लॅटपुरता मर्यादित असतो. जमीनमालक किंवा बिल्डर जमिनीचे हक्क हस्तांतरित करत नाहीत.
या उलट मोफा कायद्यानुसार सदनिका विकत घेऊन सहकारी संस्था स्थापन केल्यास इमारत आणि जमीन या दोन्ही व त्यावर असणारे सर्व अधिकार सोसायटीकडे हस्तांतरित करावे लागतात अशी तरतूद आहे. मात्र बिल्डर सोसायटीकडे जमिनीची मालकी हस्तांतरित करण्यास टाळाटाळ करायचे. जुन्या कायद्यानुसार सहकारी संस्था किंवा असोसिएशन अशा दोन्ही व्यवस्था पर्याय म्हणून अस्तित्वात होत्या. लोक आपापल्या सोयीने एखादी व्यवस्था स्वीकारायचे. केवळ व्यवस्थापन करण्याचा विषय होता तेव्हा दोन्ही पर्याय योग्य होते; परंतु इमारती जुन्या व जीर्ण व्हायला लागल्या आणि पुनर्वसनाची गरज भासू लागली. तेव्हा सहकारी संस्था आणि असोसिएशनच्या व्यवस्थेतील त्रुटी तसेच मोफा कायद्यातील कमतरता जाचक वाटू लागल्या. यात सगळ्यात महत्त्वाचा मुद्दा जमिनीच्या मालकीचा हाेता. कायद्यात स्पष्टपणे तरतूद असूनसुद्धा बिल्डर सहकारी संस्थांना जमिनीचे मालकी हक्क हस्तांतरित करत नसत.
काँडोमिनियमधारकांच्या असोसिएशनला तर अशा हस्तांतरणाची कायदेशीर गरजच नव्हती. मी गृहनिर्माण सचिव असताना २००९ मध्ये मोफा कायद्यातील कलम ११ मध्ये दुरुस्ती करून डीम्ड कन्व्हेयन्सची संकल्पना कायद्यात आणली. डीम्ड कन्व्हेयन्स म्हणजे बिल्डरच्या मनात जमीन हस्तांतरण करण्याची बाब असो वा नसो, सोसायटी जर काही अटींची पूर्तता करत असेल तर शासनाचा सक्षम अधिकारी जमिनीची मालकी बिल्डरकडून त्या सोसायटीकडे हस्तांतरित करेल. ज्या इमारती किंवा संकुलात पुरेशा सदनिका विकल्या गेल्या आहेत आणि सहकारी संस्था अस्तित्वात आल्या आहेत अशा सहकारी संस्थांना त्यांच्या इमारती ज्या जमिनीवर उभ्या आहेत त्या इमारतींची व जमिनीची मालकी मिळेल. एकदा जमिनीचे व इमारतींचे मालकी हक्क सोसायटीकडे आले तर महाराष्ट्र सहकार कायद्यातील तरतुदीनुसार सोसायटीला पुनर्विकासाचे सर्व निर्णय घेता येतात.
काँडोमिनियममधील सदनिकाधारकांची नेमकी हीच अडचण असायची. ते सदनिकेचे मालक असायचे; परंतु जमिनीची मालकी नसल्याने पुनर्विकासाचा कोणताही निर्णय घेता येत नसे. बरेच वेळेला जमिनीचा मूळ मालक शोधूनही सापडत नसे, कारण मूळ जमीन मालक वारलेला आणि वारसांबाबत ठोस माहिती नसायची. अशा परिस्थितीत काँडोमिनियमधारक किंवा त्यांचे असोसिएशन पुनर्विकासाबाबत कोणतेही ठोस पाऊल उचलण्यात अयशस्वी ठरायचे. त्यामुळे त्यांच्याकडून मागणी पुढे यायला लागली की त्यांना आपल्या असोसिएशनला सहकारी संस्थेत रूपांतरित करण्याची कायदेशीर तरतूद करावी. रूपांतरित झाल्यावर डीम्ड कन्व्हेयन्सच्या तरतुदींचा फायदा मिळावा जेणेकरून त्यांच्या पुनर्वसनाचा मार्ग मोकळा होईल.
यासंदर्भात २०१७-१८ साली देवेंद्र फडणवीस मुख्यमंत्री असताना गृहनिर्माण विभागाने सकारात्मक पावले उचलली आणि संबंधित कायद्यांमध्ये आवश्यक ती सुधारणा केली. त्यामुळे आता काँडोमिनियमधारकदेखील सहकारी संस्थेत रूपांतरित होऊन आपल्या इमारतींचा पुनर्विकास करू शकतात.