विकासाचे नवे नियंत्रण – भाग १

----

इमारतींच्या बांधकाम क्षेत्रात होणार घसघशीत वाढ

नव्या ‘डीसीआर’मुळे मिळणार ३० टक्के जादा एफएसआय

राज्यभरात समान नियमावलीमुळे गैरप्रकारांना आळा

संदीप शिंदे

लोकमत न्यूज नेटवर्क

मुंबई : विद्यमान विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार (डीसीआर) टीडीआर, प्रीमियमच्या सवलती घेत कमीत कमी १.१५ आणि जास्तीत जास्त २.५५ चटई क्षेत्र निर्देशांकानुसार (एफएसआय) बांधकाम करता येत होते. मात्र, नव्या युनिफाईड डीसीआरमधील सुधारित तरतुदीनुसार ही मर्यादा १.६० ते ३ पर्यंत वाढणार आहे. त्याशिवाय ‘ॲन्सिलरी एफएसआय’सुद्धा बहाल केला जाणार आहे. त्यामुळे सध्या अनुज्ञेय असलेल्या बांधकामापेक्षा किमान ३० ते ३५ टक्के जादा बांधकाम करण्याची परवानगी विकासकांना मिळेल, अशी माहिती नगरविकास विभागातल्या विश्वसनीय सूत्रांकडून हाती आली आहे.

गेल्या तीन वर्षांपासून मंजुरीच्या प्रतीक्षेत असलेली सुधारित नियमावली मंजूर झाल्याची माहिती नगरविकास मंत्री एकनाथ शिंदे यांनी नुकतीच दिली. विधान परिषदेच्या पदवीधर मतदारसंघाच्या निवडणुकांची आचारसंहिता संपल्यानंतर ती अधिकृतरीत्या लागू होणार आहे. विद्यमान प्रचलित नियमावलींमध्ये मोठ्या प्रमाणात बदल करण्यात आले असून एफएसआयमध्ये झालेली वाढ हा त्यातला महत्त्वपूर्ण बदल आहे. सध्या मुंबई वगळता उर्वरित सर्व महापालिकांमध्ये बेस एफएसआय एक असून आरजीचे क्षेत्र वगळल्यास तो ०.८५ इतकाच होतो. या बांधकामांना २०१६ मध्ये मंजूर झालेल्या धोरणानुसार रस्त्याच्या रुंदीनुसार टीडीआर मिळतो. त्याशिवाय ०.३३ टक्के प्रीमियम एफएसआय घेण्याची तरतूदसुद्धा आहे. त्याशिवाय वेगवेगळ्या पालिकांमध्ये बाल्कनी, जिना आदी क्षेत्र प्रीमियम आकारून देण्याची मुभा आहे. या परवानग्यांसाठी वापरली जाणारी स्वतंत्र नियमावली आता हद्दपार करण्यात आली असून एकात्मिक पद्धतीने एफएसआय वाटपाचे सूत्र निश्चित करण्यात आले आहे.

मुंबई वगळता उर्वरित महापालिकांच्या हद्दीमध्ये जास्तीत जास्त तीन आणि नगरपालिका हद्दींमध्ये अडीच एफएसआय (टीआरससह) अनुज्ञेय केला जाणार आहे. मुंबईतील फंजिबल एफएसआयची संकल्पना आता उर्वरित राज्यातही लागू केली जाणार असून त्याचे नामकरण ॲन्सिलरी एफएसआय असे करण्यात आले आहे. निवासी बांधकामांसाठी तो ६० टक्के आणि व्यावसायिक बांधकामांसाठी ८० टक्के असेल. त्यामुळे या दोन्ही प्रकारच्या बांधकामांसाठी अनुक्रमे ४.८ आणि ५.४० इतका एफएसआय (भूखंडाचे क्षेत्रफळ आणि समोरच्या रस्त्याच्या रुंदीनुसार) वापरण्याची मुभा विकासकांना मिळू शकणार आहे. ॲन्सिलरी एफएसआय हा फुकट मिळणार नसून त्यासाठी विकासकांना विशिष्ठ रक्कम मोजावी लागेल. ती ठरविण्याचे अधिकार पालिकांना नसतील. त्याचे दर नव्या नियमावलीत निश्चित करण्यात आले आहेत. पालिकांनी मनमानी पद्धतीने एफएसआयची खैरात वाटायची आणि सोयीनुसार दर आकारणी करण्याच्या परंपरांना त्यामुळे पूर्णविराम मिळेल असा दावा नगरविकास विभागाच्यावतीने करण्यात आला आहे.

---

घरांच्या किमती नियंत्रणात राहतील

ठरावीक जमिनीवर जास्त बांधकाम करण्याची मुभा मिळाल्याने विकासकांच्या प्रकल्प खर्चात कपात होईल. कमी जागेत जास्त घरांची उभारणी शक्य होईल. त्यामुळे घरांच्या किमती नियंत्रणात राहतील. पर्यायाने आवाक्याबाहेर जात असलेले गृहखरेदीचे स्वप्न साकार करणे अनेक कुटुंबांना शक्य होईल, अशी भूमिका एफएसआय वाढीमागे असल्याचे समजते. मात्र, या सवलतीचा फायदा विकासकच लाटतात की सर्वसामान्यांनाही त्याची फळे चाखता येतात हे येणाऱ्या काही वर्षांत स्पष्ट होईल.

--

पायाभूत सुविधा सक्षम कराव्या लागतील

ठरावीक जागेवर जास्त बांधकाम करण्याची परवानगी दिल्यास रस्ते, पाणी, मलनिःसारण आदी पायाभूत सुविधांवर ताण पडेल अशी भूमिका सातत्याने घेतली जाते. मात्र, शहरीकरणाच्या वाढत्या रेट्यात आणि जमीन उपलब्धतेवर मर्यादा असताना एफएसआय वाढवून अतिरिक्त बांधकामाला परवानगी देण्याशिवाय पर्याय नाही. जगातील बहुतांश महानगरांनी ते सूत्र स्वीकारले आहे. ते सूत्र आपण स्वीकारताना मात्र, पायाभूत सुविधांचे जाळे भक्कम करावेच लागेल, अशी प्रतिक्रिया एका वरिष्ठ अधिकाऱ्याने व्यक्त केली आहे.