स्थावर मिळकतीचे मालकी हक्काबद्दल चौकशी करणे, मालकी हक्क तपासणे ही शेतकऱ्यांसाठी एक महत्त्वाची प्रक्रिया आहे. रोजच्या व्यवहारामध्ये त्याला टायटल तपासणे असे म्हटले जाते. या लेखात आपण जमिनीच्या मालकी हक्काबाबत विचार करणार आहोत.
१) जमीन :-
ए) जमीन शेतीची कि बिनशेतीची कसे ओळखाल? जोपर्यंत बिनशेती वापराबाबत जिल्हाधिकारी आदेश करत नाही तोपर्यंत प्रत्येक जमीन ही शेतजमीन असते. एखादी जमीन ही शेतजमीन आहे कि बिनशेती जमीन आहे या बाबत प्रथमदर्शनी माहिती ७/१२ उताऱ्यामध्ये मिळते. त्यासाठी ७/१२ उताऱ्यामध्ये महसूल कर (आकार), हे सदर आणि पीक-पेरा सदर पाहणे आवश्यक आहे. जमिनीचा वापर बिनशेतीकडे असल्यास आकार या सदरामध्ये तसा उल्लेख असतो. आकार या सदरामध्ये "बिनशेती" असा उल्लेख नसल्यास ती जमीन अगर जमिनीचा तुकडा शेतजमीन आहे हे स्पष्ट होते.
बी) जमिनीचा झोन१) महानगरपालिका अगर नगरपालिका हद्दीतील जमिनी महानगरपालिका व नगरपालिका यांच्यासाठी डेव्हलपमेंट प्लॅन तयार केलेला असतो. डेव्हलपमेंट प्लॅनमध्ये जमिनीच्या झोनबद्दल माहिती मिळते. इच्छुक खरेदीदाराला जमिनीचा झोन काय आहे याची सहसा माहिती नसते. त्यामुळे इच्छुक खरेदीदाराला कोणत्या कारणासाठी जमीन विकत घ्यावयाची आहे याची प्रथम चौकशी करणे आवश्यक आहे. इच्छुक खरेदीदाराकडून जमीन खरेदी घेण्याचा हेतू समजल्यानंतर जी जमीन खरेदी घेण्याचा प्रस्ताव समोर आहे त्या जमीनीचा झोन कोणता आहे याची डेव्हलपमेंट प्लॅन मधून माहिती घेणे आवश्यक आहे.
जमिनीच्या झोनमध्ये ग्रीन बेल्ट, शेती झोन, नो डेव्हलपमेंट झोन, रहिवासी झोन, कमर्शियल झोन व इतर झोन्स असतात. त्याबाबत नगरपालिकेकडून अगर महानगरपालिकेकडून अधिकृतरित्या दाखला घेता येतो. सदरच्या जमीनीस अर्बन लँड सिलींग ॲक्टच्या तरतुदी लागू होत्या किंवा कसे या बाबतचे कागदपत्र पाहणे आवश्यक आहे. त्या बाबतचा सर्व तपशील पुढे नमूद केला आहे.
बी-२) महानगरपालिका अगर नगरपालिका हद्दीबाहेरील जमिनी नगरपालिका अगर महानगरपालिका यांच्या हद्दीबाहेरील जमिनींसाठी गावठाणाचे क्षेत्र वगळता रिजनल डेव्हलपमेंट प्लॅन तयार केलेला असतो. त्याला संक्षेपात 'रिजनल प्लॅन' म्हणतात. रिजनल प्लॅनची चौकशी करून जमिनीच्या झोनबद्दल माहिती घेता येते. त्या बाबत अधिकृत दाखला घेता येतो. नगरपालिका अगर महानगरपालिका यांचे व्यतिरिक्त कॅन्टोन्मेंट बोर्डाच्या हद्दीत असलेल्या जमीनी बाबत अद्याप पावेतो डेव्हलपमेंट प्लॅन लागू करण्यात आलेले नाहीत.
सी) महानगरपालिका अगर नगरपालिका हद्दीतील जमिनीवरील आरक्षणे व इतर नगरपालिकेच्या अगर महानगरपालिकेच्या हद्दीमधील जमिनींवर डेव्हलपमेंट प्लॅन (विकास आराखडा) मध्ये काही आरक्षण (रिझर्वेशन) टाकले आहे किंवा कसे याची खात्री करणे आवश्यक आहे. तसेच कोणत्या जमिनीमधून डेव्हलपमेंट रोड (डीपी रोड) जाणार आहे या बाबतची माहिती डेव्हलपमेंट प्लॅनमध्ये मिळते. आरक्षणे व डीपी रोड याबाबत नगरपालिका अगर महानगरपालिका यांचेकडून दाखला घेता येतो.
२) जमिनीच्या मालकी हक्काबाबतची चौकशी जमिनीच्या मालकी हक्काविषयीची चौकशी करणे ही सामान्य माणसाच्या आवाक्याबाहेरची बाब आहे. त्यासाठी वकीलांचा सल्ला घेणे आवश्यक असते. तथापि मालकी हक्काबाबत पाहावयाचे कागदपत्रांचा तपशील पुढील प्रमाणे आहे -
- १) चालू वर्षाचा ७/१२ उतारा
- २) मागील ३५ वर्षाचे ७/१२ उतारे
- ३) ७/१२ उताऱ्यामध्ये नमूद केलेल्या सर्व ६ ड च्या फेरफाराच्या नोंदी
- ४) फेरफाराच्या नोंदी या विशिष्ट हुकूमामुळे करण्यात आल्या असतील तर त्या नोंदीमध्ये नमूद केलेल्या हुकूमाच्या प्रती.
- ५) फेरफार नोंदीमध्ये नमूद केलेले दस्तऐवज.
- ६) फेरफार नोंदीमध्ये जमीन हस्तांतरणाच्या बाबतीत काही बंधने घातलेली असल्यास त्या बाबतचे हुकूम.
- ७) फेरफार नोंदीमध्ये जमीन हस्तांतरणाच्या बाबतीत घातलेल्या बंधनातुन मार्ग काढण्यासाठी हस्तांतरणाबाबत कोणत्या परवानग्या, ना हरकत दाखले, हुकूम अगर आदेश मिळविणे आवश्यक आहे या बाबतची माहिती.
- ८) फेरफार नोंदीमध्ये असलेल्या वारस नोंदीमध्ये नमूद केलेली वारसांची नावे तपासणे. फेरफार नोंदीमध्ये नमूद केलेल्या मयत व्यक्तिस फेरफार नोंदीमध्ये नमूद केलेल्या वारसांव्यतिरिक्त आणखी काही वारस आहेत किंवा कसे याबाबत खात्री करणे.
- ९) हिंदू वारसा कायद्यातील सन २००५ च्या दुरुस्ती नंतर वडीलोपार्जित जमीनीमध्ये मुलांच्या सोबत मुलींना स्थावर मिळकतीमध्ये जन्मतः हक्क देण्यात आलेला आहे. त्यामुळे वडीलोपार्जित जमीन असल्यास वारस नोंदी मध्ये नमूद केलेल्या मयत खातेदारास मुली होत्या किंवा कसे या बाबत चौकशी करणे आवश्यक आहे.
- १०) चालु वर्षाच्या ७/१२ उताऱ्यामध्ये ज्या व्यक्तिंची नावे आलेली आहेत त्या व्यक्तिंच्या मुलांबद्दल व मुलींबद्दल चौकशी करणे आवश्यक आहे. उदाहरणार्थ ए या व्यक्तिचा मृत्यू झाल्यानंतर वारस नोंदीमध्ये त्या व्यक्तिच्या पत्नीचे, मुलांचे व मुलींचे वारस म्हणून नाव येते. परंतु ए या व्यक्तिच्या नातवंडांची नावे वारस नोंदी मध्ये येत नाही.
३) जाहीर नोटीस टायटल तपासणीसाठी जाहीर नोटीस प्रसिद्ध करणे ही बाब अत्यंत महत्त्वाची आहे. मिळकतीच्या हस्तांतरणाबाबतचे सर्वच लेख नोंदविणे बंधनकारक नसते. त्यामुळे नोंदविलेले गेले नाहीत असे काही लेख अस्तित्वात असल्यास त्याची माहिती जाहीर नोटीसच्या प्रसिद्धीनंतरच मिळू शकते.
- ॲड. नंदकिशोर भुतडा१, मारूती चेंबर्स, जिल्हा न्यायालय परिसर, नाशिक