पुनर्विकासातील ग्राहकांचे अधिकार संरक्षित होणे आवश्यक

गेल्या काही वर्षांमध्ये राहण्याच्या व जागेविषयक गरजा बऱ्याच बदलल्या आहेत. त्याचबरोबर, पूर्वीचे बंगले नव्याने विकसित करून, तिथे इमारत बांधण्याची गरज वाटू लागली आहे.

- शिरीष मुळेकर 

उद्या, १५ मार्च हा दिवस ‘जागतिक ग्राहक दिन’ म्हणून साजरा केला जातो. ग्राहकांचे हक्क, त्यांचे प्रश्न व त्यांची उत्तरे याचा सविस्तर आढावा किमान या दिवशी घेतला जातो़ गेल्या काही वर्षांत पुनर्विकासाचा मुद्दा सर्वत्र चर्चेत आहे़ पुनर्विकासात भाडेकरूचे नेमके अधिकार काय आहेत़, याविषयी कोठे दाद मागावी, याचा आज आपण आढावा घेऊ़ मुंबईमध्ये जरी पुनर्विकास हा विषय जुना असला, तरी पुण्यामध्ये पुनर्विकास अलीकडे जोर धरू लागला आहे. बऱ्याच इमारती ३० ते ४० वर्षे जुन्या झाल्या आहेत व त्या नव्याने बांधणे आवश्यक वाटू लागले आहे, तसेच गेल्या काही वर्षांमध्ये राहण्याच्या व जागेविषयक गरजा बऱ्याच बदलल्या आहेत. त्याचबरोबर, पूर्वीचे बंगले नव्याने विकसित करून, तिथे इमारत बांधण्याची गरज वाटू लागली आहे.

पुणे मनपाकडून पुनर्विकास होण्याच्या दृष्टीने आवश्यक तरतुदी केल्या गेल्या आहेत. जसे की, वाढीव चटई क्षेत्र. एकीकडे जुन्या इमारती पुनर्विकास करण्याकरिता उपलब्ध होत आहेत़, तर दुसरीकडे पूर्वी सुरू झालेले असे प्रकल्प अर्धवट होऊन बंद पडलेले दिसत आहेत. अशा काही गृहनिर्माण संस्थांनी जागा रिकामी करून विकासकाकडे सोपविली व गेली कित्येक वर्षे प्रकल्पाचे काम बंद पडलेले आहे आणि आता विकासक भाडेही देत नाहीत, अशीही उदाहरणे दिसत आहेत. या पार्श्वभूमीवर बºयाच संस्था म्हणजे, त्या संस्थांचे पदाधिकारी पुनर्विकास करताना विकासक कसा निवडावा, आपला प्रकल्प मध्येच अडकणार तर नाही ना, आपल्याला अधिक जागा किती मिळेल, विकासक नेमताना नेमकी कोणती काळजी घ्यावी वगैरे प्रश्नांची उत्तरे शोधताना दिसत आहेत.

पुनर्विकास करायला घेताना सर्वात प्रथम संस्थेच्या जागेची मालकी कोणाकडे आहे, हे तपासावे लागते. बहुतांश वेळा आधीच्या विकासकाने जमिनीचे मालकी हक्क गृहनिर्माण संस्थेकडे हस्तांतरित केलेले नसतात. मग सुरुवात तेथून होते. जरी याबाबत विकासकाने सहकार्य केले नाही, तरी संस्था एकतर्फी जमीन त्यांचे नावे हस्तांतरित करू शकते़ हे करण्यासंबंधी कायदा झालेला असला, तरी त्याची अंमजबजावणी कितपत प्रभावीपणे होते, याबाबत शंका आहे. यानंतर, संस्थेमधील सर्वच जण पुनर्विकाससाठी अनुकूल असतात असे नाही. जरी १०० टक्के सभासदांची पुनर्विकासास संमती असली, तरी प्रत्येक जण यासाठी आयोजित केलेल्या सर्वसाधारण सभेस उपस्थित राहू शकत नाही. अशा प्रसंगी ही कार्यवाही कशी करावी, याबाबत स्पष्टीकरण करणारा आदेश सहकार खात्याकडून सहकार कायदा ७९ (अ) अन्वये पारीत केलेला आहे.

काही प्रसंगी काही सभासदांचा पुनर्विकास करण्यास विरोध असतो. एक-दोन सभासदांच्या विरोधामुळे पुनर्विकास रखडण्याची शक्यता निर्माण होते. जरी बहुमताने संस्था पुनर्विकास करण्याचा ठराव पारित करू शकते, तरी असा एखादा सभासद न्यायालयात जाऊन सर्व प्रक्रिया थांबवू शकतो का, हा प्रश्न उपस्थित होतो. बरेचदा कार्यकारिणीचे सदस्य बांधकाम विषयाशी निगडित नसलेले असतात व त्यामुळे पुढे करावयाची प्रक्रिया कशी तडीस न्यावी, याबाबत संभ्रम निर्माण होते.

विकासकाकडून आलेल्या प्रस्तावांमधून एक प्रस्ताव कसा निवडावा, याबाबतसुद्धा बºयाचदा संभ्रम असतो. ज्याने सर्वात जास्त किमतीचा प्रस्ताव दिला आहे, निवडलेल्या विकासकाची पूर्वी केलेली कामे, आज स्थितीत असलेली सांपत्तिक स्थिती, आधीचा अनुभव इत्यादी लक्षात घेऊन निवड करावी लागते. काही वेळेस विकासकाकडून एका प्रकल्पासाठी उभी केलेली रक्कम दुसºया प्रकल्पाकडे वळविली जाते अथवा ज्या गतीने व ज्या दराने विक्री होईल, हा आखलेला अंदाज चुकतो अथवा प्रकल्पाच्या बांधकाम परवानगीमध्ये विलंब होतो. अंतिमत: संस्थेच्या सभासदांचे नुकसान होते. कारण एकदा का प्रकल्प लांबला की, विकासकाची गणिते चुकतात व मग ठरलेली भाड्याची रक्कम वगैरे प्रकार चालू होतात. अशा वेळी संस्थेचे सभासद राहते घर सोडून बाहेर पडलेले असतात, दुसºया घराचे भाडेही भरत असतात. विकासकाकडून अधिक जागा विकत घेतली असेल, तर त्यासाठी काढलेल्या कर्जाचे हप्तेही भरत असतात व दुसरीकडे नवीन घर कधी मिळणार, हेही कळत नाही.

महारेरा अस्तित्वात आल्यानंतर ग्राहकांना एक सक्षम संरक्षण मिळाले, पण आज अस्तित्वात असलेल्या कायद्यानुसार पुनर्विकासात गेलेल्या संस्थेच्या सभासदांना महारेराचे संरक्षण नाही. जरी संघटनांचे असे संरक्षण मिळविण्यासाठी प्रयत्न चालू असले, तरी यास आजवर यश मिळालेले नाही.

(लेखक मुंबई ग्राहक पंचायतीचे सदस्य आहेत)