समजून घ्या काय आहे "रेरा" कायदा आणि तुमचा फायदा

बांधकाम क्षेत्रावर नियंत्रण आणण्यासाठी आणि ग्राहकांना अधिकाधिक कायदेशीर संरक्षण मिळवून देण्यासाठी रेरा हा बांधकाम क्षेत्राच्या नियमनासाठी कायदा

ऑनलाइन लोकमत

मुंबई, दि. 6 -  बांधकाम क्षेत्रावर नियंत्रण आणण्यासाठी आणि ग्राहकांना अधिकाधिक कायदेशीर संरक्षण मिळवून देण्यासाठी रेरा हा बांधकाम क्षेत्राच्या नियमनासाठी कायदा करण्यात आला असून, महाराष्ट्र शासनाने 1 मे पासून त्याची अंमलबजावणी केली आहे. ‘रेरा’ कायद्यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्रात पारदर्शकता आणि शिस्त येणार आहे. या कायद्याची अंमलबजावणी करणारे महाराष्ट्र राज्य देशात पहिले आहे. नोंदणीसाठी ऑनलाईन पोर्टल तयार आहे. ‘रेरा’ कायदा ‘रिअल इस्टेट’ क्षेत्राकरिता मैलाचा दगड ठरणार असून यामुळे बांधकाम क्षेत्राचे चित्र बदलेल, असा विश्वास व्यक्त केला जात आहे.  या बहुप्रतीक्षित कायद्यामुळे बांधकाम क्षेत्रात मोठे बदल होणार आहेत. विकासकांना कटकटीचे वाटणारे अनेक नियम या कायद्यात असले, तरीही ते ग्राहकांना मात्र दिलासादायक ठरणार आहेत. खोटी आश्वासने देऊन विकासकांकडून होणारी ग्राहकांची फसवणूक, मनमानी कारभार या गोष्टींना या कायद्यामुळे चाप बसणार आहे. काय आहेत या कायद्याची ठळक वैशिष्ट्य आणि त्यातून ग्राहकांना नेमके काय फायदे होणार आहेत, याचा हा थोडक्यात आढावा...

 

नव्या कायद्याचे फायदे-

 

नोंदणी : या कायद्यामुळे प्रत्येक बांधकाम व्यावसायिकाला त्याच्या गृहनिर्माण प्रकल्पाची गृहनिर्माण प्राधिकरणाकडे नोंदणी करणे, बंधनकारक झाले आहे. विकासकाला प्रकल्पाची संपूर्ण माहिती, आराखडा, परवानग्या आदी कागदपत्रे प्राधिकरणाकडे जमा करावी लागतील.

ग्राहकांना फायदा : या नोंदणीमुळे खोटी आश्वासने देऊन ग्राहकांची फसवणूक करता येणार नाही. चटई क्षेत्रफळ, वाहनतळ आदी सर्व गोष्टींची माहिती ग्राहकांना आधीच उपलब्ध होईल.

 

 

जाहिरातबाजी : प्राधिकरणाकडून परवानगी मिळाल्याविना विकासकाला त्याच्या प्रकल्पाची जाहिरात करता येणार नाही. तसेच प्रकल्पाची इत्थंभूत माहिती संकेतस्थळावर द्यावी लागेल.

ग्राहकांना फायदा : त्यामुळे ग्राहकांना ते खरेदी करीत असलेल्या घराबद्दल पूर्ण माहिती अगदी सहज उपलब्ध होईल. या माहितीच्या आधारेच ग्राहक घराची निवड करू शकेल.

 

बांधकामाचा दर्जा : ताबा मिळाल्यानंतर पाच वर्षांपर्यंत बांधकामाच्या दर्जासंबंधीच्या त्रुटींबाबत ग्राहकांना संरक्षण देण्यात आले आहे. बांधकामाबाबतची कोणत्याही तक्रारीचे ३० दिवसांत निवारण करण्याचे बंधन या कायद्याने विकासकांवर घातले आहे.

ग्राहकांना फायदा : त्यामुळे ग्राहकांना चांगली सेवा मिळू शकेल.

 

ताबा देण्यास उशीर : करारामध्ये नमूद मुदतीत सदनिकेचा ताबा देणे विकासकाला बंधनकारक असेल. त्याने ताबा देण्यास उशीर केला, तर बँकेचे हप्ते भरण्याची जबाबदारी विकासकाची असेल. तसेच ताबा देईपर्यंत त्याला दंडही भरावा लागेल.

ग्राहकांना फायदा : विकासक अधिक जबाबदार बनेल. त्याच्याकडून होणाऱ्या विलंबाचा भूर्दंड ग्राहकांना सोसावा लागणार नाही.

 

पैसे भरणा : वर्षानुवर्षे खरेदीदार घराच्या किमतीच्या २० टक्के रक्कम नोंदणी रक्कम म्हणून भरत आले आहेत. आता केवळ १० टक्के रक्कम विक्री करारानंतर द्यावी लागेल. खरेदीदार तीन संधी देऊनही रक्कम भरू शकला नाही, तर १५ दिवसांची नोटीस देऊन विकासकाला विक्री करार संपुष्टात आणता येईल.

ग्राहकांना फायदा : यामुळे ग्राहकांना पैसे जमा करण्यासाठी अधिक अवधी मिळेल.

 

भेदभाव नाही : धर्म, जात किंवा लिंग यांच्याआधारे ग्राहकांना घर नाकारता येणार नाही.

ग्राहकांना फायदा : विशिष्ट समूहासाठी घरे बांधणे, त्या प्रकल्पात घरे घेण्यापासून अन्य ग्राहकांना रोखणे, असे प्रकार मुंबईसारख्या महानगरांत सर्रास होत असतात. नव्या कायद्यामुळे त्याला चाप बसून ग्राहकांना या भेदभावातून मुक्ती मिळणार आहे.

रेराविषयी राजन बांदेलकर यांनी लोकमतला दिलेल्या माहितीवर एक नजर-

‘रेरा’कडे तुम्ही कशा प्रकारे पाहता?

रेरा म्हणजे गुन्हा नाही. कायद्याचा संक्षिप्त अर्थ आहे, तुम्ही ग्राहकांची फसवणूक करू नका. या कायद्यामुळे विकासकांना त्यांच्या बांधकामाची कालमर्यादा पाळावी लागेल. तसेही बांधकाम पूर्ण करण्याचा कालावधी ठरवण्याचा अधिकार विकासकांकडेच असतो. त्यामुळे कालावधी ठरवताना अनुभवाचा वापर करावा, तसेच कोणतेही खोटे आश्वासन देऊ नये. बहुतेक वेळा तयार होणाऱ्या घरांची बुकिंग मिळवण्यासाठी विकासक कमी कालावधी सांगतात. मात्र या कायद्यात कोणतीही चुकीची माहिती न देता विकासकांनी बांधकाम पूर्ण होणाऱ्या कालावधीहून सहा महिने अधिक कालावधी सांगावा. जेणेकरून ग्राहकांची फसवणूक होणार नाही.

‘रेरा’अंतर्गत तुम्ही नोंदणी केली आहे. त्या प्रक्रियेबाबत काय सांगाल?

नोंदणी प्रक्रिया अगदी सोपी आहे. केवळ विकासकांनी नोंदणी करण्याआधी त्या प्रक्रियेचा अभ्यास करावा. शासनाच्या संकेतस्थळावर केवळ १ एमबी प्रतिसेकंद या वेगाने कागदपत्रे स्वीकारली जातात. त्यामुळे शक्यतो जी कागदपत्रे संकेतस्थळावर अपलोड करायची आहेत, त्यांची तुकड्यांमध्ये विभागणी करावी. अर्थात कमी मेमरी असलेली कागदपत्रे सहज अपलोड होतात. संकेतस्थळावर कागदपत्रे स्वीकारण्याचा वेग हा १ एमबी प्रतिसेकंद आहे, याबाबत माहिती नसल्याने मला बहुतेक कागदपत्रे पुन्हा स्कॅन करून अपलोड करावी लागली होती. तरीही आमची नोंदणी केवळ ९५ मिनिटांत पूर्ण झाली.

संघटनेतर्फे विकासकांना काही मदत केली जाणार आहे का?

‘नरेडको’च्या कार्यालयात १५ मेपासून विकासकांसाठी मार्गदर्शन शिबिराचे आयोजन केलेले आहे. त्याअंतर्गत नोंदणीसाठी आवश्यक कागदपत्रे संकेतस्थळावर अपलोड करण्याची सवलतही दिली जात आहे. विकासकांना मार्गदर्शन करण्यासाठी संघटनेचे आर्किटेक्ट आणि प्रशिक्षित कर्मचारी आहेत.

गेल्या २० दिवसांत केवळ २ प्रकल्पांची नोंदणी झालेली आहे. यामागे काय कारणे वाटतात?

कायदा लागू झाला असला, तरी प्रत्यक्षात कारवाई ही १ आॅगस्टपासून सुरू होणार आहे. त्यात या कायद्यानुसार प्रकल्पाच्या ७० टक्के रक्कम ही बँक खात्यात ठेवावी लागणार आहे. त्यासाठी स्वतंत्र खाते उघडावे लागेल. शिवाय हे पैसे काढतानाही बांधकामाच्या टप्प्यानुसार आणि प्राधिकरणाच्या अधिकाऱ्यांच्या सहीनेच काढता येणार आहेत. त्यामुळे विकासक सावध भूमिकेत दिसत आहेत. कारण कोणतीही चूक झाल्यास आर्थिक दंडासह कैदेची तरतूद कायद्यात आहे. परिणामी, काही तरी चुकीचे होण्यापेक्षा उशिरा झालेले बरे, असा पवित्रा विकासकांनी घेतल्याचे प्रथमदर्शनी वाटते.

कायद्यामुळे भ्रष्टाचाराला आळा बसेल असे वाटते का?

कायदा नवा असला तरी यंत्रणा जुनीच आहे. ती बदलत नाही, तोपर्यंत भ्रष्टाचार संपेल असे वाटत नाही. मुख्यमंत्री आणि महापालिका आयुक्त कडक पावले उचलताना दिसत आहेत. मात्र कायद्यात बांधकामांदरम्यान खात्यातील पैसे काढण्यास मंजुरी देण्याचे अधिकार हे संबंधित अधिकाऱ्यांकडे असतील. विकासकाने प्रकल्पात गुंतवलेले पैसे हे व्याजाने घेतलेले असल्याने त्याच्या व्याजाचे मीटर रात्री झोपेतही सुरूच असते. त्यामुळे विकासकांना रेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार करण्याची संधी उपलब्ध असावी.

सध्याची तक्रार यंत्रणा पुरेशी वाटत नाही का?

पालिकेला सर्वाधिक महसूल हा बांधकाम क्षेत्रातून मिळतो. त्यामुळे ग्राहक म्हणून आमची काळजी घेणे त्यांचे काम आहे. तक्रारीसाठी लाचलुचपत प्रतिबंधक विभाग (एसीबी) आहे. मात्र एखाद्या अधिकाऱ्याची तक्रार केल्यानंतर पुढच्या कामांना ब्रेक लागतो. त्यासाठीच विकासकांचे प्रश्न सोडवण्यासाठी ‘नरेडको’मध्ये महापालिका अधिकारी व आर्किटेक्ट यांचा समावेश असलेला ‘ईज आॅफ अ‍ॅप्रुव्हल सेल’ तयार केलेला आहे. दर १५ दिवसांत एक बैठक आयोजित करून विकासकांचे प्रश्न त्यातून सोडवले जातील.

 

‘रेरा’मुळे परवडणाऱ्या घरांच्या योजनेला काही फटका बसेल का?

कोणत्याही क्षेत्रावर नियंत्रण आणल्यानंतर त्याची वृद्धीच होते. इतक्या वर्षांत क्षेत्रावर कोणतीही बंधने नसल्याने आता काही प्रमाणात त्याची धास्ती घेणे स्वाभाविक आहे. मात्र भविष्यात कायद्याचे चांगले परिणाम दिसतील. २०२२ सालापर्यंत परवडणारी घरे मिळतील, यात शंका नाही. राज्यात कच्चा माल उपलब्ध नसून खनिजांच्या खाणी बंद होत आहेत. विकासाची गती वाढवण्यासाठी या गोष्टींकडे लक्ष देण्याची गरज आहे.